A usucapião, definida como “aquisição do domínio pela posse prolongada”, [1] apresenta diversas modalidades na legislação brasileira vigente: a extraordinária, [2] a ordinária, [3] a especial, [4] a familiar [5] e a coletiva. [6]
Entre essas modalidades, o presente texto concentra-se na prevista no parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil. Ao disciplinar a usucapião ordinária, que exige posse contínua e incontestada por dez anos, além de justo título e boa-fé, o legislador reduziu esse prazo para cinco anos “se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.
Conhecida como usucapião tabular, denominação criticada pela doutrina,[7] essa modalidade recebe pouca atenção de comentadores e intérpretes. Como não encontra correspondente no Código Civil de 1916, este texto pretende explicar, de forma sintética, o problema que o legislador buscava resolver ao inseri-la no Código Civil de 2002.
A elaboração do Código Civil de 2002 teve início com a nomeação, em 23 de maio de 1969, da Comissão Revisora e Elaboradora do Código Civil, supervisionada por Miguel Reale e integrada por juristas responsáveis pelas diferentes partes do anteprojeto, entre eles Ebert Vianna Chamoun, encarregado do Direito das Coisas. [8]
Já na exposição de motivos do esboço do Direito das Coisas, publicada em 1970, Chamoun manteve os princípios do registro atributivo da propriedade imobiliária e da presunção relativa. O terceiro adquirente amparado no registro permaneceria, portanto, sujeito à reivindicação após o cancelamento da transcrição. Por considerar digno de proteção o adquirente a título oneroso que confiara no registro, Chamoun propôs em seu favor uma usucapião especial de cinco anos, inspirada no artigo 1.159 do Código Civil italiano, que adotava o prazo de dez anos. [9]
Após a divulgação do anteprojeto e sua submissão a críticas e sugestões, o Poder Executivo encaminhou o texto ao Congresso Nacional pela Mensagem nº 160, de 10 de junho de 1975, que deu origem ao Projeto de Lei nº 634/1975, submetido a uma Comissão Especial da Câmara dos Deputados. [10] Presidida pelo deputado Tancredo Neves e tendo João Linhares como relator-geral, a comissão passou a ouvir juristas e a solicitar contribuições de tribunais, da Ordem dos Advogados, de faculdades de Direito e de outras entidades, discutindo inclusive a prorrogação dos prazos regimentais para apresentação de emendas. [11]
Nesse contexto, após a conferência de Miguel Reale, em 5 de agosto, e a de Caio Mário da Silva Pereira, no dia seguinte, realizou-se, às 15 horas de 6 de agosto de 1975, a quarta reunião da Comissão Especial, destinada à exposição de Ebert Vianna Chamoun. [12]
Em sua exposição, Chamoun tratou especificamente do parágrafo único do atual artigo 1.242, então numerado como artigo 1.280, nos seguintes termos: “O art. 1.280 cogita do ‘usucapião ordinário’, e esse mesmo artigo consagra uma inovação. Vossas Excelências tenham a bondade de me permitir justificá-la: é da minha autoria. O dispositivo, todavia, que se encontra no parágrafo único foi objeto de um acréscimo que não nos parece razoável”. [13]
Chamoun explicou que a proposta se relacionava diretamente com a eficácia do registro imobiliário e com as consequências de seu cancelamento. O projeto, no artigo 1.285, parágrafo único, acolhia a orientação jurisprudencial segundo a qual, cancelado o registro, o verdadeiro proprietário poderia reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. Chamoun considerava essa solução tecnicamente adequada, pois a anulação do registro que fundamentara a alienação restabeleceria a eficácia do título anterior e permitiria a seu titular exercer a pretensão reivindicatória.
Essa solução, embora coerente com os princípios que disciplinavam a aquisição da propriedade imobiliária, poderia produzir resultados injustos para o terceiro que adquirisse onerosamente o imóvel após constatar, no Registro de Imóveis, que o alienante figurava como proprietário. Anulado posteriormente o título do vendedor, esse adquirente ficaria sujeito à reivindicação, apesar de ter adotado as cautelas esperadas. Para Chamoun, a confiança depositada no registro constituía manifestação especialmente qualificada da boa-fé, cuja proteção não poderia ser inteiramente afastada.
Para enfrentar essa situação, Chamoun propôs a redução do prazo da usucapião ordinária para cinco anos na hipótese de aquisição onerosa fundada em registro posteriormente cancelado. A solução buscava equilibrar o direito do verdadeiro proprietário, a quem continuava reconhecida a pretensão reivindicatória, e a proteção do terceiro que despendera recursos confiando legitimamente no Registro de Imóveis. A proteção não decorreria apenas da boa-fé ou da aparência de legitimidade do registro, mas da conjugação dessas circunstâncias com a posse pelo prazo legal, ao fim do qual a usucapião consolidaria a situação jurídica do adquirente cuja confiança fora frustrada.
Chamoun esclareceu, entretanto, que a redação submetida ao Parlamento não correspondia integralmente à solução por ele idealizada. A Comissão Elaboradora acrescentara ao parágrafo único a exigência de que os possuidores tivessem estabelecido moradia no imóvel ou nele realizado investimentos de interesse social e econômico. Chamoun manifestou expressa discordância desse acréscimo, que qualificou como inconveniente e injustificável, por entender que a preocupação com a orientação social do novo Código não deveria restringir excessivamente a proteção do adquirente oneroso de boa-fé.
O acréscimo harmoniza-se com a Exposição de Motivos de Miguel Reale, de 16 de janeiro de 1975, que associou a redução para cinco anos da usucapião fundada em justo título e boa-fé, quando o imóvel fosse adquirido onerosamente com base em transcrição no registro, às mesmas razões que fundamentavam a noção de “posse-trabalho”, isto é, a especial proteção da posse que se traduz em moradia ou em investimentos de caráter produtivo. [14]
Desse modo, a manifestação de Chamoun permite distinguir a finalidade originalmente atribuída ao dispositivo, centrada na proteção da confiança no registro imobiliário, da redação resultante dos trabalhos da Comissão, que condicionou essa proteção à destinação residencial ou socioeconômica do imóvel.
Na Câmara, a Emenda nº 658, de Tancredo Neves, propôs reduzir para três anos o prazo geral do art. 1.280 e para dois anos o de seu parágrafo único, mas a Comissão Especial a rejeitou, preservando os prazos de dez e cinco anos. [15] No Senado, já como artigo 1.242, o senador Gabriel Hermes propôs suprimir o parágrafo único (Emenda nº 139/1984), sob o argumento de que a redução penalizaria o antigo proprietário, ainda que não houvesse negligência na recuperação do imóvel, e ameaçaria a segurança jurídica. [16]
A supressão não prosperou. Em 1997, o relator-geral Josaphat Marinho rejeitou a Emenda nº 139, destacando o caráter social da regra. À proteção da confiança no registro, defendida por Chamoun, somou-se, assim, a valorização da moradia e do investimento social e econômico. [17]
A Lei nº 10.406/2002 preservou, no parágrafo único do artigo 1.242, o prazo de cinco anos, a aquisição onerosa fundada em registro cancelado e a destinação residencial ou socioeconômica. Na redação, substituiu “transcrição constante do registro próprio” por “registro constante do respectivo cartório” e “morada” por “moradia”, mas manteve o termo “possuidores” no plural. [18]
Conclui-se que o parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil resulta da combinação de duas orientações. A primeira, formulada por Chamoun desde o esboço de 1970, buscava proteger, por meio de usucapião com prazo reduzido, o adquirente oneroso que confiou no registro imobiliário. A segunda, introduzida pela Comissão e afinada com a noção de posse-trabalho, condicionou o benefício à moradia ou a investimentos de interesse social e econômico, requisito criticado por Chamoun e mantido no Senado em razão de seu caráter social.
*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFBA e UFMT).
Fonte: Conjur