Mattos Filho

Com a medida válida a partir de 1º de dezembro de 2026, o locador deverá avaliar a forma de emissão com base no contrato celebrado, bem como a viabilidade e os benefícios da adoção do regime especial de locação

Com a publicação do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, ficou instituída a obrigatoriedade de emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e), a partir de 1º de dezembro de 2026, para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, bem como a obrigatoriedade de emissão da NF-e ABI (modelo 77) para alienações de imóveis a partir da mesma data. A partir de dezembro, portanto, toda operação de locação realizada por contribuinte do IBS e da CBS no regime regular passará a ser documentada eletronicamente, ainda que a incidência efetiva desses tributos ocorra somente a partir de 2027.

Base de cálculo e impactos nos contratos

Nesse contexto, é importante que locador e locatário avaliem seus contratos para entender como a operação será formalizada e como a contraprestação será calculada sob a nova realidade tributária. De modo geral, a Lei Complementar nº 214/2025 (LC 214/25) determina que a base de cálculo desses tributos é o valor da operação, que compreende tudo aquilo que é cobrado pelo fornecedor (no caso, o locador), incluindo juros, multas, acréscimos, encargos e variações monetárias decorrentes do contrato.

No caso específico da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, a base de cálculo será, portanto, o valor do aluguel e das demais contraprestações devidas pelo locatário.

Não integram a base de cálculo, contudo, os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel (como o IPTU) nem as despesas de condomínio. Vale lembrar que o IBS e a CBS são tributos calculados “por fora”, de modo que o montante do próprio IBS e da própria CBS não integra a sua base de cálculo.

Caso o contrato não contenha previsão específica sobre o tratamento dos novos tributos, podem surgir dúvidas quanto à correta interpretação da norma e ao cálculo dos tributos. Uma leitura possível é a de que o valor do IBS e da CBS seria adicionado ao valor da locação e repassado ao locatário. Nessa hipótese, embora o contribuinte seja o locador, o ônus econômico do tributo acabaria sendo suportado pelo locatário – que, a depender da sua natureza e da operação específica, estaria sujeito à tomada de crédito do valor recolhido, neutralizando o custo adicional da operação. Também são esperadas discussões negociais sobre o repasse integral ou parcial desse valor, a depender das características das partes e das condições da negociação.

Essas discussões são relevantes e devem ser levadas em consideração ainda neste ano, tendo em vista o início da emissão das notas fiscais em 1º de dezembro de 2026 e o destaque do IBS e da CBS nesses documentos a partir de janeiro de 2027. A depender do resultado das negociações entre as partes, pode ser necessária a revisão dos contratos vigentes para adequar o valor das notas fiscais à nova realidade da operação.

Regime especial para contratos anteriores à LC 214/25

Outro ponto que merece atenção é a possibilidade de adoção do regime especial previsto pela LC 214/25 para contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento firmados por prazo determinado antes da sua publicação.

Nesse regime, o contribuinte pode optar pelo recolhimento do IBS e da CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida pelo prazo do contrato, sem a possibilidade de tomada de créditos em relação às operações vinculadas ao imóvel (tratamento tributário similar ao aplicável hoje no regime cumulativo do PIS e da COFINS).

Os requisitos para adoção do regime especial foram previstos na própria LC 214/25. No caso de contratos com finalidade não residencial, a opção é aplicável desde que o contrato tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica. Além disso, o contrato deve ter sido registrado em cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025 ou, alternativamente, disponibilizado à Receita Federal do Brasil e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento.

Posteriormente, o Regulamento da CBS (Decreto nº 12.955/2026) detalhou essa segunda hipótese, estabelecendo que a opção pelo regime especial será manifestada por meio da emissão do primeiro documento fiscal referente à locação com a tributação aplicada nos termos do regime, de forma irretratável para todo o período do contrato. O contribuinte que optar pelo regime compromete-se, ainda, a manter a guarda do contrato pelo prazo prescricional. Caso as autoridades fiscais solicitem o documento e verifiquem o não atendimento dos requisitos, eventuais diferenças de IBS e CBS serão lançadas de ofício.

Assim, ainda que o contrato não tenha sido registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025, a opção pelo regime especial permanece possível, desde que o contrato tenha sido firmado até a data de publicação da LC 214/25 e a opção seja exercida na emissão da primeira nota fiscal, já em 1º de dezembro de 2026.

Para contratos residenciais, a opção aplica-se pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028 (o que ocorrer primeiro), desde que o contrato tenha sido firmado até a data de publicação da LC 214/25 e tenha data comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovação de pagamento.

Vale a pena optar pelo regime especial?

Além do cumprimento dos requisitos formais, é importante que o locador avalie a eficiência tributária da adoção (ou não) do regime especial, comparando o impacto tributário de cada cenário para verificar se o regime é vantajoso. Essa análise dependerá, entre outros fatores:

Do prazo remanescente do contrato;

Das alíquotas de IBS e CBS efetivamente aplicáveis, observado que as operações de locação de bens imóveis sujeitas ao regime regular contam com redução de 70% nas alíquotas desses tributos; e

Do volume de créditos de IBS e CBS atrelado ao imóvel locado.

A título de exemplo, considerando uma alíquota de referência estimada de 28% (sendo 9,3% de CBS e 18,7% de IBS), a redução de 70% resultaria em alíquotas efetivas de aproximadamente2,79% de CBS e 5,61% de IBS. Contudo, como o IBS somente será cobrado de forma progressiva a partir de 2029 (com aumento de 10% ao ano até a cobrança integral em 2033), as alíquotas efetivas de IBS e CBS aplicáveis à locação de imóveis seriam, aproximadamente, as seguintes:

Conforme se observa no quadro acima, a alíquota combinada de IBS e CBS no regime regular (com redução de 70%) somente superaria os 3,65% do regime especial a partir de 2030. Na prática, portanto, o regime especial tende a ser mais eficiente para contratos com prazo remanescente mais longo.

Trata-se, em suma, de uma análise caso a caso, que deverá levar em conta as especificidades de cada contrato, o prazo remanescente, o perfil de despesas do locador e a possibilidade de aproveitamento de créditos.

Diante desse cenário, recomendamos que locadores e locatários analisem, desde já, seus contratos e avaliem a estratégia mais adequada para cada operação, considerando as suas características.

As equipes de Tributário e Negócios Imobiliários do Mattos Filho estão à disposição para auxiliar na análise dos impactos da Reforma Tributária sobre operações imobiliárias e nas discussões sobre os contratos e sobre os melhores cenários para cada operação.

Fonte: Mattos Filho