A reforma tributária trouxe muitas mudanças para o patrimônio, e ao regulamentar a tributação das operações imobiliárias pelo IBS e pela CBS, a LC 214/25 - posteriormente complementada pela LC 227/26 criou uma oportunidade concreta de planejamento patrimonial para proprietários de imóveis. Uma oportunidade que, convém dizer desde logo, tem prazo: 31 de dezembro de 2026.
O redutor de ajuste e o valor de referência:
Ciente de que boa parte do estoque imobiliário brasileiro foi adquirida e se valorizou sob o sistema anterior, o legislador instituiu regras de transição para evitar que essa valorização histórica fosse integralmente alcançada pelos novos tributos. Três dispositivos merecem atenção especial.
O art. 256 da LC 214/251 criou o chamado valor de referência dos imóveis, apurado pela administração tributária com base em informações de mercado. O art. 2572 instituiu o redutor de ajuste, mecanismo vinculado a cada imóvel e destinado a reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS nas futuras alienações, impedindo que a valorização anterior ao novo sistema seja tributada como se fosse riqueza gerada sob sua vigência. E o art. 2583 estabeleceu a forma de cálculo desse redutor, consagrando a regra decisiva: para os imóveis pertencentes ao contribuinte em 31/12/26, é possível optar pela utilização do valor de referência, e não apenas do custo de aquisição para a composição do redutor, observadas as condições legais.
É justamente nessa opção que reside a oportunidade.
A dupla vantagem de estruturar a holding para organização dos bens em 2026
Para quem estuda concentrar o patrimônio imobiliário em uma holding patrimonial, o ano de 2026 permite combinar dois benefícios distintos e complementares.
O primeiro ocorre no momento da integralização. Nos termos do art. 23 da lei 9.249/95, a pessoa física pode integralizar imóveis ao capital social pelo valor constante de sua declaração de Imposto de Renda, isto é, pelo custo histórico de aquisição. Nessa hipótese, não há incidência imediata de Imposto de Renda sobre o ganho de capital correspondente à diferença entre o custo histórico e o valor atual do bem, a tributação fica diferida para eventual alienação futura.
O segundo benefício é prospectivo. Quando a holding vier a alienar o imóvel já sob o regime do IBS e da CBS, o redutor de ajuste poderá ter sido composto pelo valor de referência, que tende a refletir o valor de mercado do imóvel na data definida pela legislação. Como esse parâmetro é potencialmente muito superior ao custo histórico, a diferença entre ambos amplia o redutor aplicável e, por consequência, reduz a base de cálculo dos novos tributos, conforme as características da operação.
Na prática, o contribuinte integraliza pelo custo de aquisição, posterga a tributação do ganho de capital e ainda preserva, para o futuro, um redutor calculado sobre base próxima ao mercado. É a combinação desses dois efeitos que torna 2026 um ano estratégico.
A partir de 1º de janeiro de 2027, os imóveis adquiridos pela pessoa jurídica, inclusive por integralização, terão o redutor composto, em regra, pelo valor da aquisição, sem a opção assegurada aos bens existentes no patrimônio do contribuinte em 31/12/26. A LC 227/26 reforçou o caráter temporal dessas regras ao disciplinar situações particulares, como permutas e imóveis em construção naquela data.
Isso não significa que a holding patrimonial deixará de ser ferramenta eficiente, pois ela seguirá cumprindo papel central na organização, na governança familiar e no planejamento sucessório, mas significa que uma vantagem específica, criada pela própria legislação de transição, tem prazo certo para ser analisada e, quando adequada ao caso concreto, aproveitada.
Devem avaliar essa oportunidade, especialmente, os empresários que mantêm imóveis no patrimônio pessoal, as famílias com patrimônio imobiliário relevante, os investidores com imóveis destinados à locação, os proprietários que pretendem vender nos próximos anos e as famílias que já estudam a constituição de uma holding para a organização dos seus bens em vida.
O regime de transição dos arts. 256 a 258 da LC 214/25 deve ser lida como uma técnica de preservação da valorização acumulada antes do novo sistema. Sua conjugação com o art. 23 da lei 9.249/95 delineia uma janela legítima de planejamento que se encerra em 31 de dezembro de 2026. O planejamento patrimonial não deve ser feito por impulso, mas também não deve ignorar oportunidades criadas pela própria lei. Quando o assunto é patrimônio, o tempo também faz parte da estratégia.