Muitos proprietários que agem de forma bondosa ao permitir que alguém ocupe seu apartamento por mais de cinco anos, sem formalizar um documento que configure o empréstimo, são surpreendidos com processo de usucapião movido pelo ocupante, que passa a alegar que exerce a posse como se fosse dono. Essa situação pode ocorrer inclusive entre irmãos que herdaram um apartamento e que permitiram que somente um deles permanecesse residindo, sem que os demais tivessem acesso ao mesmo.

A maioria das pessoas não imagina que pode perder a propriedade ao ajudar uma pessoa. Há caso de proprietário que deixou a namorada residindo no apartamento por seis anos, pois permaneceu em Portugal durante um curso de especialização e doutorado. Ao voltar, após o desgaste da relação amorosa, a ex-namorada propôs ação de usucapião para tomar o apartamento de 4 quartos que tinha 180 m² de área privativa, alegando que exercia a posse como se fosse dona, pagando o IPTU, energia elétrica e as quotas de condomínio. Disse que o ex-namorado tinha abandonado o imóvel há mais de 5 anos, que ele tinha outros bens e ela não tinha outro local para morar.

Para fundamentar a ação, foi utilizado o Código Civil: “Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

O STJ firmou o entendimento de que qualquer apartamento até 250m² de área interna (exclui as áreas comuns) pode ser objeto da usucapião especial urbana de 5 anos, ou seja, a maioria dos apartamentos pode ser usucapida.

Proprietário deve formalizar comodato

Causa espanto como as pessoas boas são surpreendidas ao ajudar os amigos e parentes. Muitas vezes a amizade é perdida ao emprestar dinheiro, vaga de garagem ou moradia. A ingratidão deixa o credor ou o proprietário do imóvel arrependido de não ter contratado um advogado para formalizar a situação de maneira a reduzir o risco. Nesse caso, teria um custo bem menor que as despesas com a defesa do processo de usucapião, que gira em torno de 15% do valor do imóvel, além do risco de perdê-lo por ingenuidade.

Garagem pode gerar problemas

Há casos de proprietário de apartamento que, por não ter carro, empresta a vaga de garagem para o vizinho. Tal atitude exige cuidado, pois, vindo o proprietário a solicitar a devolução ou a vender o apartamento, após transcorrer dez anos, pode ser surpreendido com a recusa do vizinho que alega que adquiriu a vaga por usucapião.

Má-fé e abuso do possuidor

Por advogar em vários processos de usucapião, constato a revolta do proprietário, que gasta valor expressivo com o processo para obter a devolução do imóvel, ter ainda que ouvir do ocupante que “deseja ser indenizado” por ter cuidado do imóvel. O ocupante maliciosamente esquece que obteve a posse ao ter seu pedido de ajuda atendido pelo proprietário descuidado.