A Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, editada pela 2ª Seção em 30/3/2005, dispõe que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
O enunciado buscou resolver um conflito recorrente no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH): a construtora, ao obter recursos para erguer o empreendimento, costumava oferecer o próprio imóvel em garantia hipotecária ao agente financeiro, ainda que as unidades já estivessem prometidas, ou mesmo vendidas, a terceiros adquirentes.
A consolidação desse entendimento decorreu, principalmente, do julgamento do EREsp nº 415.667-SP [1], que superou a divergência então existente entre a 3ª e a 4ª Turmas do STJ, reconhecendo que a responsabilidade do adquirente deveria restringir-se ao pagamento de seu próprio débito, não se estendendo à dívida da construtora perante o financiador.
Os principais argumentos concentraram-se na proteção do adquirente de boa-fé e na autonomia entre as relações construtora-banco e construtora-comprador: quem quitou sua unidade não poderia responder também pela dívida da incorporadora perante o financiador.
Essa solução também encontraria amparo no artigo 22 da Lei nº 4.864/1965, segundo o qual, uma vez celebrada a promessa de compra e venda, a garantia do agente financeiro passa a incidir sobre os direitos decorrentes do contrato individualizado com o comprador, e não mais sobre o imóvel como um todo [2], de modo que, na linha da Súmula 84/STJ, nem mesmo hipotecas registradas antes da celebração da promessa afastam o direito do adquirente de boa-fé [3]. Também pesou a conduta do agente financeiro, que poderia fiscalizar a obra, sem poder transferir sua omissão ao adquirente.
No entanto, surgiram questionamentos em contexto fático semelhante, mas envolvendo alienação fiduciária, gerando divergência entre a 3ª e a 4ª Turmas do STJ quanto à aplicação analógica da Súmula 308. O objetivo deste texto é sintetizar os principais pontos da controvérsia a ser enfrentada pela Corte Superior.
REsp 1.576.164-DF: 3ª Turma
O REsp 1.576.164-DF [4], julgado pela 3ª Turma, trata de uma compradora que adquiriu de terceiro os direitos sobre um imóvel e quitou integralmente o preço em fevereiro de 2012, estando na posse do bem desde 2011. Posteriormente, foi notificada de que a construtora havia firmado, com o Banco de Brasília (BRB), contrato de financiamento para a construção das unidades habitacionais com pacto adjeto de alienação fiduciária, dando em garantia justamente a unidade que ela havia comprado.
A compradora ajuizou ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, pleiteando a baixa da alienação fiduciária e a outorga da escritura definitiva em seu nome, tendo obtido êxito em primeira e segunda instância, esta última com fundamento expresso na Súmula 308/STJ, aplicada por analogia ao caso. O banco recorreu ao STJ sustentando que a garantia foi registrada antes da venda à compradora, e a súmula trataria exclusivamente da hipoteca, instituto distinto da alienação fiduciária, regida por legislação própria (Lei nº 9.514/1997), de modo que sua aplicação analógica seria indevida.
Para enfrentar a questão apresentada, a ministra relatora começou por diferenciar tecnicamente os dois institutos: enquanto a hipoteca grava bem que permanece no patrimônio do devedor, a alienação fiduciária transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel, excluindo-o do patrimônio do fiduciante até a quitação da dívida. Essa diferença estrutural, contudo, não foi considerada suficiente para afastar a aplicação da Súmula 308/STJ ao caso.
O argumento central do voto está na identificação do verdadeiro propósito por trás da súmula. Segundo a relatora, embora o enunciado aluda, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, sua leitura contextualizada, a partir dos precedentes que a originaram, como o REsp 401.252/SP [5], revela que ele traduz, na verdade, uma aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de garantia, com o objetivo de proteger o adquirente que cumpriu integralmente suas obrigações e tinha legítima expectativa de que a construtora liquidaria, por sua vez, o financiamento perante o banco. Identificado esse propósito protetivo, a relatora concluiu que as diferenças técnicas entre hipoteca e alienação fiduciária não eram suficientes para afastar a aplicação analógica da súmula, já que a ratio decidendi, ou seja, afastar a transferência de risco do negócio entre construtora e financiador para o consumidor, permanece a mesma.
Esse entendimento foi reforçado, no caso concreto, pela constatação de que a construtora não comunicou à compradora a existência da alienação fiduciária registrada sobre a unidade, o que caracterizou ofensa ao direito de informação previsto no artigo 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, por unanimidade, a 3ª Turma conheceu do recurso especial e negou-lhe provimento, mantendo o acórdão recorrido e firmando o entendimento de que a Súmula 308/STJ se aplica, por analogia, às hipóteses de alienação fiduciária firmada entre construtora e agente financeiro.
REsp 2.130.141-RS: 4ª Turma
O REsp 2.130.141-RS [6], julgado pela 4ª Turma, envolve a empresa SBCL Empreendimentos, que ingressou em grupos de consórcio administrados pela Randon Administradora de Consórcios para financiar a construção de um residencial em Cachoeirinha (RS). Em 2009, a SBCL firmou escritura pública de alienação fiduciária sobre o apartamento e a vaga de garagem objeto do litígio, devidamente registrada no cartório imobiliário. A SBCL, agora como devedora fiduciante, celebrou em 2010 promessa de compra e venda com uma terceira empresa, que, por sua vez, cedeu os direitos em 2013.
Diante do inadimplemento da SBCL, a Randon, credora fiduciária, consolidou a propriedade plena em seu nome em 2015, levando os adquirentes a ajuizar ação declaratória de ineficácia da garantia, pleiteando a desconstituição do gravame. Tanto a sentença quanto o acórdão do TJ-RS aplicaram, por analogia, a Súmula 308/STJ, entendendo que a alienação fiduciária não teria eficácia perante os adquirentes de boa-fé.
O ministro relator, contudo, reformou esse entendimento. Resgatando a falência da Encol em 1999, que deixou milhares de compradores vulneráveis em hipotecas do SFH, o voto argumenta que, dos 16 precedentes que deram origem ao enunciado da Súmula 308, 11 mencionavam expressamente que o financiamento se dava pelo SFH, sistema dotado de normas especialmente protetivas para mutuários de menor renda. A exceção criada pela súmula à regra geral da prioridade registral, portanto, estaria intrinsecamente vinculada a esse regime especial e não à boa-fé do adquirente isoladamente considerada, como sugeriu o precedente do REsp 1.576.164/DF. Como a transação discutida nos autos não envolvia o SFH, mas sim o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), regido pela Lei nº 9.514/1997, a primeira premissa para a aplicação analógica já não se sustentaria.
Para além da diferença de regime, o voto explora a distinção estrutural entre hipoteca e alienação fiduciária: enquanto o devedor hipotecário permanece proprietário do bem, podendo legitimamente negociá-lo (sujeito ao gravame),[7] o devedor fiduciante perde a propriedade em favor do credor fiduciário, retendo apenas a posse direta. Por isso, quando a SBCL prometeu vender um imóvel que já não lhe pertencia, configurou-se hipótese de venda a non domino, negócio que, segundo jurisprudência pacífica do STJ, não produz efeitos em relação ao verdadeiro proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.
O acórdão também incorpora uma análise de política econômica, sustentando que estender a Súmula 308/STJ à alienação fiduciária aumentaria o risco percebido pelas instituições financeiras, encarecendo o crédito imobiliário e, paradoxalmente, prejudicando os próprios consumidores que a regra pretende proteger. Diante de todos esses fundamentos, o relator deu provimento ao recurso especial para julgar improcedente a ação dos adquirentes, mantendo a consolidação da propriedade fiduciária em favor da Randon.
A decisão não foi unânime. Houve voto-vista divergindo quanto à própria admissibilidade do recurso, destacando, ainda, que a credora fiduciária já vinha recebendo diretamente as parcelas pagas pelos adquirentes em ação consignatória conexa, e que caberia à própria credora fiscalizar as negociações sobre as unidades do empreendimento que financiou. Prevaleceu, por maioria, o voto do relator, consolidando, na 4ª Turma, o entendimento de que a Súmula 308/STJ não se aplica, por analogia, às hipóteses de alienação fiduciária celebrada fora do âmbito do SFH.
Nota Técnica nº 01/2026 do Registro de Imóveis do Brasil [8]
A divergência traçada acima ganhou, há poucas semanas, um interlocutor, agora no plano registral e doutrinário. Em 1/6/2026, o Registro de Imóveis do Brasil (RIB) emitiu a Nota Técnica nº 01/2026, voltada a uniformizar a qualificação registral diante de uma dúvida cada vez mais frequente: se o gravame de alienação fiduciária instituído sobre o terreno, para financiamento da obra, constituiria impedimento ao registro da própria incorporação.
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Artigo completo na íntegra: https://www.conjur.com.br/2026-jun-22/sumula-308-do-stj-e-os-casos-de-alienacao-fiduciaria-em-garantia/