É obrigação do Incorporador o arquivamento do memorial de incorporação Imobiliária junto ao Registro de Imóveis competente, não podendo comercializar as unidades futuras antes deste ato registral, nos termos do art. 32 da Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591/64). A desídia do incorporador em não cumprir esse preceito legal, contudo, não possui reflexo na validade dos contratos de promessa de compra e venda, eventualmente já firmados.
Em virtude de seus atributos de irrevogabilidade e irretratabilidade, o contrato de promessa de compra e venda gera direitos obrigacionais que estabelecem um vínculo direto com o imóvel prometido, mesmo que o preço ainda não esteja integralmente quitado e independentemente do registro do contrato perante o cartório imobiliário.
É da essência da promessa de compra e venda imobiliária, ainda que não registrada, o direito do adquirente de opor seus direitos ao próprio vendedor e a terceiros, podendo proteger o bem contra penhoras, como também contra operações conflitantes de parte do vendedor (incorporador), que são ineficazes em relação ao primeiro. Ao ser firmado este tipo de contrato, fica suprimida da esfera do vendedor a plenitude do domínio sobre o bem.
É justamente nesse sentido que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.490.802, ocorrido em 17 de abril de 2018, julgou procedentes os Embargos de Terceiros ajuizados por promitentes compradores de uma Incorporação Imobiliária, cujo memorial não fora arquivado no Registro de Imóveis pelo incorporador, determinando a desconstituição da penhora recaída sobre o terreno.
O relator, Ministro Moura Ribeiro, asseverou que “enquanto o promissário-vendedor não celebra a escritura definitiva, o seu poder de dispor sobre o bem fica limitado, impossibilitando-o de oferecê-lo em garantia ou em dação em pagamento de dívida por ele assumida, e ainda, de gravá-lo com quaisquer ônus, pois, como visto, o direito atribuído ao promissário-comprador suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude de seu domínio”.
Como consequência, não poderá o vendedor realizar negócios desvinculados do objeto da incorporação imobiliária tendo por objeto imóvel prometido (como por exemplo oferecer em garantia e gravar com ônus), devendo ditas operações serem consideradas ineficazes em relação ao promitente comprador, cabendo aos adquirentes as providências judiciais cabíveis para salvaguardar seu patrimônio.
Fonte: Santos Silveiro Advogados