EMENTA OFICIAL: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PENHORA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETROATIVIDADE DA AVERBAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. A averbação do patrimônio de afetação no Registro de Imóveis é um ato constitutivo e não retroage para alcançar atos jurídicos anteriores, conforme o art. 31-B da Lei 4.591/64. 2. A penhora realizada antes da averbação do patrimônio de afetação é válida e eficaz, não sendo possível anulá-la ou afastá-la com fundamento no regime de afetação. 3. O art. 43, VII, da Lei 4.591/64 não é aplicável ao caso, pois trata de liquidação coletiva do patrimônio afetado em contexto de insolvência do incorporador, mediante deliberação assemblear qualificada, e não de penhora judicial individual anterior à averbação da afetação. 4. Por fim, a revisão da conclusão do Tribunal de origem demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (STJ. Quarta Turma. AREsp n. 2665733 – SP, Relator Ministro Raul Araújo, julgado em 16/12/2025 e publicado no DJe em 19/12/2025). Veja a íntegra.