Os preços de venda e de locação de imóveis comerciais caíram em 2020, mas o retorno médio do aluguel teve leve alta, o que sugere que pode ser uma boa hora para investidores comprarem esses imóveis com o objetivo de obter renda. No entanto, a compra direta tem seus riscos
O mercado de imóveis comerciais está demorando mais para reaquecer do que o de imóveis residenciais. Os preços de venda e de locação de imóveis comerciais caíram em 2020, mas o retorno médio do aluguel teve leve alta, o que sugere que pode ser uma boa hora para investidores comprarem esses imóveis com o objetivo de obter renda - embora a compra direta talvez não seja a forma mais eficiente de fazer isso.
O retorno médio do aluguel comercial foi de 5,4% ao ano em novembro, maior do que o com aluguel residencial, de 4,7%, e bem acima da taxa básica de juros, a Selic, em 2% ao ano, a menor da história. A rentabilidade foi calculada pelo Índice FipeZap, que acompanha preços de venda e locação de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados em 10 cidades brasileiras, com base em anúncios da internet.
Já o preço médio de venda e de locação dos imóveis comerciais acumula queda de 1,08% nos últimos 12 meses, até novembro. Os preços foram na contramão da inflação medida pelo IPCA e pelo IGP-M, que acumulam altas de 4,31% e 24,52%, respectivamente, nos últimos 12 meses, até novembro.
Especialistas divergem sobre quando os preços voltarão a subir. Agora, a alta vai depender de como as empresas se adaptarão após o distanciamento social. Enquanto algumas empresas já anunciaram que vão adotar o home office para sempre, outras pensam em voltar com um modelo híbrido. Por outro lado, há aquelas que manterão o trabalho presencial e aumentarão a distância entre as mesas, o que pode exigir mais espaço.
Bruno Oliva, economista e coordenador de pesquisas da Fipe, acha que não haverá aumento real (descontando a inflação) nos preços dos imóveis comerciais por pelo menos dois anos. “Dentistas e médicos vão continuar atendendo em salas menores, mas escritórios de publicidade, por exemplo, tendem a aumentar o home office e fazer a demanda por imóveis comerciais diminuir, pelo menos por um tempo”, afirma.
Na avaliação de Oliva, os preços baixos ainda são reflexo de uma superoferta de imóveis comerciais há alguns atrás, além de serem resultado da crise do novo coronavírus. “De um lado, tem o retorno do aluguel relativamente alto, mas de outro, não se espera que o preço vai aumentar tão cedo. Você não vai ter ganho de capital”, diz Oliva.
André Freitas, sócio-fundador da Hedge Investments, acha que os preços dos imóveis comerciais vão começar a subir mais rapidamente, já em 2021. Na sua avaliação, a recuperação dos preços vai ser mais rápida porque, desta vez, a baixa só foi impactada pela recessão econômica, e não pelo excesso de oferta.
“O pior já passou. O 1º semestre de 2021 deve ser de estabilidade e, a partir do 2º semestre, poderemos ver o mercado com melhor preço”, diz. Freitas acredita que, apesar do home office trazer eficiência, as grandes empresas ainda terão a necessidade de ter ambientes corporativos. “A Faria Lima em São Paulo vai continuar sendo a Faria Lima”, afirma. “Localização é um ponto importante. Quantos terrenos vazios existem na Faria Lima? Não tem estoque. Escassez gera aumento de preço.” Ele destaca que a hora dos inquilinos pedirem preços mais baixos é agora.
É preciso avaliar muito bem o risco de comprar imóvel comercial com o objetivo de obter renda e fundos imobiliários caem melhor para investidores pequenos, na opinião de Michael Viriato, coordenador do Laboratório de Finanças do Insper. Isso porque quem não consegue comprar várias salas comerciais acaba dependente de uma só, em um momento em que ninguém sabe ao certo qual será a extensão do home office, especialmente para pequenas e médias empresas, que alugam esses espaços. O risco de a sala ficar desocupada e de você ficar sem a renda é alto.
“Lajes corporativas amplas, para grandes empresas, provavelmente vão continuar sendo necessárias. Mas eu tenho dúvidas em relação aos escritórios menores. Antigamente, salas pequenas eram muito líquidas, mas hoje elas não são mais tão líquidas. Está mais difícil de alugar”, afirma Viriato. “Quem tinha uma ou duas salas passou a comprar fundos imobiliários.”
O professor explica que, para avaliar se o investimento é bom, não basta olhar para o preço agora, e sim para o retorno esperado no futuro. Para ele, enquanto o preço do imóvel subir abaixo da inflação, o investimento não é bom, mesmo que o retorno com o aluguel seja relativamente alto. Os títulos do Tesouro Direto indexados à inflação, por exemplo rendem mais e o investidor se protege da alta generalizada dos preços. Quem comprar um papel desses agora, por exemplo, ganha entre 3,65% e 4%% mais o IPCA, bem acima do retorno nominal de 5,4% do aluguel comercial.
“Nos últimos anos, investir em título público foi muito melhor do que investir em imóvel”, diz Viriato. “Você precisa comparar o investimento em imóvel com investimentos de risco, não com investimentos que rendem a Selic. Se não, é comparar alhos com bugalhos.”
Marcelo Prata, especialista em mercado imobiliário e fundador da Resale, diz que o movimento dos fundos imobiliários de saírem às compras é um sinal forte de que o momento é favorável para comprar imóvel comercial. “O momento de comprar é na baixa, quando os preços estão em queda e os proprietários estão com dificuldade de locação”, afirma. “O poder de barganha para comprar imóveis comerciais está na mão do comprador.”
Para quem insiste em preferir os imóveis físicos em vez do ativos financeiros como os fundos imobiliários, ele recomenda apostar no modelo de retomada do trabalho híbrido e ter isso em mente na hora de escolher o imóvel. “Espaços que integram área de descanso e estações de trabalho e que permitem adaptações tendem a ser comprados em valores melhores”, diz. Para investidores menos experientes, que querem arriscar menos, ele aconselha adquirir imóveis que já tenham tecnologia embarcada, como reuso de água, sistema de geração de energia fotovoltaica e uma estrutura que não vai exigir tantas intervenções.
Para quem gosta de investir em imóveis, quer aproveitar os preços mais baixos e o retorno do aluguel mais alto dos imóveis comerciais para obter renda, mas não tem dinheiro ou não quer encarar o risco de comprar imóvel, especialistas sugerem comprar fundos imobiliários de escritórios. Os gestores desses fundos têm acesso a imóveis maiores e melhores, que dificilmente um pequeno investidor consegue comprar sozinho.
Além disso, eles compram vários imóveis, de diferentes perfis e regiões, e alugam para mais de um inquilino, o que diminui a chance de ficarem sem receber os aluguéis. Outra vantagem é que é muito mais fácil vender a cota de um fundo do que um imóvel, e você pode vender só parte do investimento, não tudo, se você se apertar de dinheiro. E eles são isentos de imposto de renda para pessoas físicas.
Enquanto fundos imobiliários de hotéis e de shoppings se deram muito mal no auge da crise econômica causada pelo novo coronavírus, os de escritórios tiveram um impacto menor. A vacância, ou seja, o período desocupado, nesses imóveis aumentou pouco, houve menos devoluções e empresas de grande porte continuaram ocupando esses espaços. Esse é o cenário de grandes escritórios bem localizados.
“É outro tipo de imóvel, maior e bem posicionado, que não está disponível ao investidor comum. Não é um imóvel barato que qualquer investidor consegue comprar”, explica Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários e professor de finanças do Ibmec. A vacância e devolução foram maiores em escritórios menores. “Fundos imobiliários estão comprando escritórios pequenos também, desde que bem localizados. A diferença é que eles sabem comprar. Errar com imóvel custa caro”, diz Moraes.
Segundo ele, deve haver um aumento de vacância nos próximos meses e o investidor não deve esperar aumento de dividendos nesses fundos tão cedo. No entanto, ele acha que o investimento vale a pena para o longo prazo.
Em tempos Selic na mínima histórica, os fundos imobiliários seguem recomendados como bons investimentos para diversificar e ganhar dinheiro nos próximos três a cinco anos. Se for investir, é importante ter uma carteira de vários fundos imobiliários diferentes, inclusive de escritórios que investem em imóveis bem localizados.
Fonte: Valor Investe