Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) amargaram um desempenho médio negativo em 2020, mas gestores e analistas veem um novo ano bem mais promissor para a categoria. Há, por exemplo, perspectiva de manutenção do ritmo de crescimento da base de investidores que pode até dobrar novamente. Isso após ter superado a marca histórica de 1 milhão de pessoas físicas só no mercado listado.
Os “yields” (ou "dividend yields"), ou seja, o retorno com os dividendos pagos também tendem a subir, na visão dos especialistas. Outra boa notícia é a possibilidade de recuperação de preços no médio prazo das cotas de fundos especializados em áreas mais atingidas pela pandemia, como shoppings e lajes corporativas.
“O mercado pode terminar 2021 com uma base de 2 milhões a 2,5 milhões de investidores pessoas físicas [dos fundos listados]”, afirma a sócia e chefe de relação com investidores da Habitat Capital Partners, Juliana Pedroza. A especialista afirma manter uma boa perspectiva para 2021 na comparação com o ano passado, “porque mesmo com uma segunda onda [de covid-19] mais extensa o mercado está mais preparado para eventuais cenários”.
Na visão do sócio da Quasar, Alberto Zoffmann, o segmento pode atrair fluxo de outras classes, como a bolsa, se a trajetória de alta se consolidar. “Continuo otimista em relação aos fundos imobiliários. Se o mercado acionário atingir o ápice neste ano, o investidor vai começar a olhar mais para as alternativas que estão no meio do caminho como o fundo imobiliário de renda”, explica.
O Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) apresentou um recuo de 10,24% no ano passado ante uma valorização de 2,92% do Ibovespa em 2020. Mas se for considerada apenas a distribuição mensal de dividendos, em geral, oriundos de receitas de aluguel, o retorno médio dos componentes do indicador da B3 alcançou 6,37% no ano passado, nos cálculos da gestora de recursos Valora. Apesar de negativo, o resultado do referencial de FIIs embute um forte potencial de avanço neste ano.
O diretor de investimentos da BV Asset, Luiz Sedrani, relativiza o resultado do Ifix no ano. “Se a gente olha Nasdaq ou Dow Jones, por exemplo, tem uma discrepância grande de desempenho por causa da composição dos índices”, avalia. Para o gestor, no caso do Ifix, a melhor comparação seria com papéis do segmento imobiliário na bolsa ou com o índice setorial, o Imob, formado pelas ações das companhias desse setor.
“Alguns papéis específicos, como BR Properties e BR Malls, caíram 30% e 45% no ano, ou seja, recuam mais que o Ifix”, aponta o executivo. Já o Imob teve queda de 24,27% no ano passado. “Acho que sim existe um espaço de recuperação considerável para o Ifix, mas depende também da recuperação dos shoppings e escritórios”, afirma Sedrani.
Para o sócio responsável pela área imobiliária da Valora, Alessandro Vedrossi, a indústria de fundos imobiliários “vai continuar a trazer 'yields' atrativos” neste ano. A taxa média de retorno com dividendos distribuídos mensalmente pelos fundos listados está acima de 6% ao ano. Na visão do executivo, a tendência é de estabilidade ou elevação.
“É uma questão complexa, porque, no caso do 'dividend yield', é preciso colocar o valor da cota na equação. Mas, olhando o CDI pressionado, com perspectiva de alta de juros no ano, e inflação também pressionando, a tendência é que se consiga ter crescimento de yield.”