Dois - vá bem, um casal! - em uma cama de solteiro, dependendo das circunstâncias, pode ser agradável durante algum tempo; para dormir será no mínimo desconfortável; passar o resto da vida ali, impensável. É o que me ocorre dizer ao ver a decisão do TJ/SP, envolvendo uma carta de arrematação passada em processo de excução hipotecária, a respeito de um imóvel que, estando hipotecado, foi prometido vender para um terceiro. Em resumo, a decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Seção de Direito Privado - 29ª Câmara, no Agravo de Instrumento nº 1.150.167-0-2, determina que: “Registrada a hipoteca na tábua imobiliária anteriormente ao registro da alienação do bem hipotecado, lícito o registro da carta de arrematação expedida pelo juízo onde se processou a execução hipotecária, independentemente do prévio cancelamento do registro da alienação posterior, na correta interpretação do princípio da continuidade.” No voto do eminente Relator, Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, encontrei uma das melhores compilações de doutrina e jurisprudência a respeito da sequela criada pelo registro da hipoteca, a qual guardarei com muito carinho. Tudo o que ali pude ler remeteu-me aos idos tempos do início da década de 70, quando tive o prazer de ser aluno do Dr. Luiz Carlos Lopes Madeira, cuja paciência e profundo conhecimento da matéria, aliados à mais fantástica didática que já pude apreciar, ensinava-me Direito das Coisas. Daqueles ensinamentos tirei o melhor fruto de minha vida profissional, que foi o de passar no concurso que me levou a ser registrador de imóveis. No entanto, apesar das boas lembranças, permito-me fazer algumas observações: todo o aresto em questão não enfrenta o problema basilar: se for registrada a arrematação, sem cancelamento da promessa de compra e venda, teremos que existirão dois registros válidos e incompatíveis numa mesma matrícula. Inegáveis todos os argumentos sobre a prevalência do direito do credor hipotecário sobre os do promitente comprador. Nem eu, nem certamente meu prezado amigo e colega Odone Burtet Ghisleni, jamais negaremos estas verdades jurídicas. A propósito e “en passant”: quem fulminou o instituto da hipoteca foram os próprios tribunais, em decisões surpreendentes que concedem ao promitente comprador oculto melhor direito do que o do credor com hipoteca registrada e que culminou com a edição da Sumula nº 308 do STJ, verbis: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Mas esse é outro assunto! O que importa, neste momento, é salientar que a decisão em comento jamais sequer tangenciou o que está contido no artigo 252 da pouco conhecida, logo se vê, Lei dos Registros Públicos, que diz: “O registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”. Ora, o simples registro da carta de arrematação, sem o cancelamento do registro da promessa de compra e venda, ofende, sim, o princípio da continuidade; e ofende mais ainda o princípio da segurança jurídica, na medida em que permite a coexistência de dois registros absolutamente incompatíveis: a arrematação feita pela credora hipotecária e a promessa de venda para um terceiro. O registro da promessa de compra e venda não foi cancelado. O registrador não pode cancelá-lo de ofício, depende de ordem judicial (artigo 250, I, da LRP). O juiz exime-se de expedir tal ordem. Idem o Tribunal de Justiça de São Paulo. Resultado: o registro da promessa de compra e venda permanecerá produzindo “todos os seus efeitos legais”, é o que está na lei. Como poderá o registrador da 5ª Zona de Porto Alegre expedir certidão negativa de ônus em favor da arrematante, enquanto persistir o registro da promessa de compra e venda? Alega a arrematante que necessita do registro exatamente para vender o imóvel. Pois bem, para vender precisará de certidão negativa de ônus. Como poderá ela ser expedida é a questão que não ficou respondida e, afirmo, não será respondida enquanto não for cancelado o registro da promessa de compra e venda. Não quero nem posso sugerir solução para o caso, e certamente meu estimado colega não precisa de palpites, mas me ocorrem os ensinamentos vindos do Superior Tribunal de Justiça, proferido no RMS 9.372 - SP (1998/0003044-1): “I - Tendo em vista os princípios da disponibilidade, especialidade e continuidade que norteiam os registros públicos, assegurando-lhes a confiabilidade dos mesmos, pode o Oficial do Registro suscitar dúvida, independentemente de ser título judicial ou extrajudicial. II - Não preenchidos os requisitos exigidos para a pretendida transcrição no Registro de Imóveis, inexiste o alegado direito líquido e certo a ser amparado pelo mandamus.” Ninguém respeita mais as ordens judiciais do que eu! Mas ao receber a delegação do serviço de registro de imóveis, me impus proteger, respeitar e lutar pelos princípios registrários, pela segurança jurídica e pela clareza das inscrições que efetuo. Por isso minha irresignação! Por isso meto minha colher em prato alheio! Por tudo isso acho que não devem passar o resto da vida dois em uma cama de solteiro! Mario Pazutti Mezzari Registrador de Imóveis Pelotas-RS, 17.01.2008