A Usucapião Extrajudicial após a Lei 13465/2017 e a Escritura de Justificação Notarial - Por Letícia Franco Maculan Assumpção
INTRODUÇÃO
Em 16 de março de 2015 foi sancionado o novo Código de Processo Civil - CPC, que entrou em vigor após decorrido 1 (um) ano da sua publicação oficial, ou seja, no dia no dia 17 de março de 2016.
O novo Código deu grande realce à ata notarial, ao qual dedicou uma Seção, no Capítulo XII, correspondente às provas. Além disso, o art. 1.071 da Lei 13.105/2015, que contém o novo CPC, também inseriu na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) o art. 216-A, que trata da usucapião extrajudicial, procedimento para o qual a ata notarial é o primeiro e essencial requisito.
Na redação original do art. 216-A, da Lei de Registros Públicos, o procedimento da usucapião extrajudicial era excessivamente tímido e trazia algo que chegava a gerar estranheza: gerava presunção de discordância a falta de manifestação do proprietário do imóvel usucapiendo ou do imóvel confrontante, gerando a mesma presunção a falta de manifestação do titular de direitos reais sobre os referidos imóveis.
No Diário Oficial da União do dia 12 de julho de 2017 foi publicada a Lei nº 13.465, de 11 de Julho de 2017, que trouxe solução para diversos problemas que já tinham sido identificados na usucapião extrajudicial, alterando a redação de incisos e parágrafos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos.
Cabe aos intérpretes analisar essas alterações e concretizar a lei, de forma que o cidadão consiga, registrar a propriedade, com todas as consequências legais e práticas, evitando transmissões à margem do registro, garantindo a segurança jurídica, valorizando o seu patrimônio e tendo acesso a crédito bancário em condições especiais.
I - A ATA NOTARIAL
A Lei dos Notários e Registradores, Lei 8.935/94, que veio regulamentar o art. 236 da Constituição da República, foi a primeira lei brasileira que mencionou a ata notarial, em seu art. 7º, III, mas a referida lei não esclareceu melhor sobre os usos desse instrumento notarial:
Art. 7º Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:
I - lavrar escrituras e procurações, públicas;
II - lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;
III - lavrar atas notariais;
IV - reconhecer firmas;
V - autenticar cópias. (sem grifos no original)
O Código de Processo Civil - CPC, Lei nº 13.105/2015, aprofundou o tratamento legislativo dado à ata notarial, dando-lhe grande realce, tendo reservado à ata uma Seção, no Capítulo XII, correspondente às provas, esclarecendo o seguinte:
Seção III - Da Ata Notarial
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial. (sem grifos no original)
Observe-se a expressa menção ao arquivo eletrônico, à imagem e ao som pelo CPC, o que leva em conta a realidade tecnológica atual, bem como a questão da comunicação, que vem se dando cada vez mais por meios eletrônicos.
A ata notarial é o instrumento, dotado de fé pública e de força de prova pré-constituída, em que o tabelião, seu substituto ou escrevente, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente os fatos, as coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ou o seu estado, definição essa constante do art. 234 do Código de Normas do Extrajudicial de Minas Gerais (Provimento nº 260 da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais) e que está totalmente de acordo com a previsão do CPC.
No referido Código de Normas do Extrajudicial foram exemplificados alguns dos objetos que as atas notariais podem ter:
Parágrafo único. A ata notarial pode ter por objeto:
I – colher declaração testemunhal para fins de prova em processo administrativo ou judicial;
II – fazer constar o comparecimento, na serventia, de pessoa interessada em algo que não se tenha realizado por motivo alheio à sua vontade;
III – fazer constar a ocorrência de fatos que o tabelião de notas ou seu escrevente, diligenciando em recinto interno ou externo da serventia, respeitados os limites da circunscrição nos termos do art. 146 deste Provimento, ou em meio eletrônico, tiver percebido ou esteja percebendo com seus próprios sentidos;
IV – averiguar a notoriedade de um fato.
Considerando a força atribuída pelo CPC à ata notarial, sua importância e uso em processos judiciais e administrativos é inequívoca, já tendo sido facultado pelos juízes a oitiva de testemunhas por meio de ata notarial, o que é extremamente útil para dar celeridade ao processo, mas chega a ser essencial no caso de pessoas que têm dificuldade de locomoção ou residem em local distante da sede da comarca - ou mesmo em outra comarca, o que evita cartas precatórias -, ou no caso daquelas com saúde frágil e cujo depoimento poderia ser inviabilizado no caso de demora na fixação de data para a audiência judicial.
Na ata notarial o notário não narra o fato conforme a vontade do requerente; pelo contrário, deverá ele ser absolutamente imparcial na narração, sendo fiel ao que está presenciando, limitando-se a descrever o que captar por meio dos seus sentidos. É essencial que os tabeliães atuem neste ato de forma totalmente imparcial, porque é exatamente em razão da imparcialidade que a ata notarial tem a sua força probante reconhecida pela lei.
Atente-se para o fato de que o requerente pode deixar de assinar a ata e que isso não a torna inválida, porque a ata é na realidade um instrumento que contém a declaração do tabelião sobre fato que ele apreendeu com seus sentidos. Assim, a circunstância de o requerente, por não ter ficado satisfeito com o resultado da ata ou por qualquer outro motivo, deixar de assiná-la, não é relevante para o referido ato.
Assim, a principal distinção entre a escritura pública em sentido estrito e a ata notarial[1] está na existência ou não de manifestação de vontade a ser captada das partes e moldada juridicamente pelo notário. Na escritura em sentido estrito, o tabelião recebe a manifestação de vontade das partes e a qualifica juridicamente, assessorando as partes, orientando-as quanto ao melhor instrumento para alcançar o seu objetivo e redige a escritura conforme a vontade das partes, que, assinando-a, acolhem o texto, que se torna seu. Por isso a falta de assinatura na escritura pública leva ao seu cancelamento, que, em Minas Gerais, conforme o Código de Normas do Extrajudicial, ocorre após decorrido o prazo de 7 (sete) dias úteis[2].
Já na ata notarial não há manifestação de vontade das partes, há apenas o requerimento de uma pessoa no sentido de que seja lavrada uma ata notarial, na qual o tabelião tão somente narrará um fato presenciado e apreendido pelos seus sentidos, sem qualificação jurídica do fato, sem moldá-lo juridicamente.
Os atos notariais e de registro devem ser cobrados anteriormente à sua prática, para que não haja risco de ser realizado o trabalho e de não serem recebidos os emolumentos. Assim, a cobrança deve ser feita no momento da sua solicitação, conforme previsão do art. 2º, § 1º[3], da Lei Mineira nº 15.424/2004, o que é salutar principalmente no caso da ata notarial, pois o resultado pode não agradar ao requerente.
II – A ATA NOTARIAL PARA FINS DE USUCAPIÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL[4]
A ata notarial foi reconhecida pelo CPC como instrumento, dotado de fé pública e de força de prova pré-constituída, tratando-se de requisito essencial para a usucapião extrajudicial. No entanto, pode e deve ser utilizada também no procedimento da usucapião judicial, pois em muito colaborará para a instrução probatória, tornando mais célere o procedimento judicial.
Ao ser procurado pelo interessado, a primeira providência a ser tomada pelo tabelião é agendar uma conversa com o interessado, que contará a sua história. Nessa conversa será verificado se há posse que gera usucapião. Parece absurdo, mas já houve situação em que um locatário, em dia com a locação, sendo que já vinha alugando o mesmo imóvel há mais de 20 (vinte) anos, veio indagar se teria direito à usucapião.
Nessa primeira conversa, o tabelião deve procurar saber sobre: o objeto da usucapião; o tipo de posse; as causas que suspendem ou interrompem a usucapião; o tempo de posse, que varia de acordo com o tipo de usucapião.
É preciso, após identificar o tipo de usucapião, analisar se a posse é justa, pois somente essa posse justa é apta a concretizar a usucapião. O art. 1.200 do Código Civil prescreve que: "É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária." Estabelece, ainda que: "Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade." Também deve ser considerado que, nos termos do art. 1.244 do CC, as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião[5].
O tabelião deve estudar todas as hipóteses legais de usucapião para verificar se estão presentes os respectivos requisitos:
* Observação importante: quanto à usucapião constitucional habitacional, consta no quadro acima ser necessário justo título e boa-fé, o que, no entanto, não é exigido nem pela Constituição nemin pela legislação infraconstitucional.
II.I - Esclarecimentos importantes sobre o objeto da usucapião
Não apenas a propriedade, mas também outros direitos reais são adquiridos por usucapião: o usufruto, o uso, a habitação, a servidão.
Sobre a posse de bem em comunhão ou condomínio, inclusive área comum em condomínio edilício, em regra não gera usucapião. A exceção ocorre no caso de abandono do lar ou de comprovação da cessação da composse, quando a posse gerará usucapião[6].
Somente o bem imóvel privado está sujeito a usucapião, o bem imóvel público não está, mas o fato de não haver registro não implica que o imóvel seja público, o ente público deverá demonstrar que o imóvel é seu, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - STJ[7].
Bem de sociedade de economia mista pode ser objeto de usucapião. Os bens de empresas públicas também podem[8]. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que os imóveis financiados com recursos do Sistema Financeiro da Habitação - SFH não estão sujeitos à aquisição originária pela usucapião urbana especial[9], entendimento que não nos parece ter fundamento jurídico, apesar de estar clara a intenção do STJ de proteger o dinheiro público.
O Dr. Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto, Oficial de Registro de Imóveis em Minas Gerais, defende[10] que a usucapião leva à aquisição da propriedade, mas a propriedade deve ser transferida com os ônus existentes no registro, sendo que os ônus poderão ser objeto de discussão judicial para posterior cancelamento. A tese do Dr. Marcelo Couto resolve o problema da usucapião do imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação SFH, posto que somente a propriedade seria transferida, o SFH não seria lesado, pois os ônus permaneceriam garantindo o financiamento.
A questão do bem alienado fiduciariamente também teve a mesma solução pelo STJ: foi vedada a usucapião[11]. Mas também aqui a aplicação da tese do Dr. Marcelo Couto resolveria a questão e não obstaria a aquisição do bem pela usucapião, sendo que ele seria transferido com os ônus, ou seja, com a alienação fiduciária em garantia.
A Corregedoria-Geral de Justiça de MG acolheu a tese do Dr. Marcelo Couto, tendo restado determinado no Código de Normas que: "A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impede o reconhecimento extrajudicial de usucapião, hipótese em que o título de propriedade será registrado respeitando-se aqueles direitos, ressalvada a hipótese de cancelamento mediante anuência expressa do respectivo titular."[12]
II.II- Cabe ao tabelião "atestar o tempo de posse"
Em que consiste "atestar o tempo de posse"? A lei não esclareceu, mas a interpretação da norma deve ser feita no sentido de gerar segurança jurídica para o ato. Assim, o verbo "atestar" deve ser lido no sentido de "comprovar" e, para comprovar, não basta mera declaração feita pelo requerente. Há que ser apresentada prova da posse (contas de IPTU, água, luz, telefone, cartões de crédito, cartas, avisos de corte de árvores, de interrupção de luz, fotografias da pessoa na casa, entre outros), que será analisada pelo tabelião e reproduzida na ata. Importante também que seja tomado o depoimento dos confrontantes, sendo possível, ou, não o sendo, de outras pessoas que tenham conhecimento da posse por tê-la presenciado ao longo dos anos.
A ata notarial de constatação da posse pelo tabelião ou por seu preposto com poderes (substituto ou escrevente) por meio de diligência até o local do imóvel também é muito relevante, apesar de não ser essencial, conforme previsão do Código de Normas do Extrajudicial de Minas Gerais.
Sobre a diligência do tabelião ou seu preposto (substituto ou escrevente) para verificar a ocupação da área objeto de usucapião, os registradores de imóveis de Minas Gerais manifestaram-se no sentido de que a diligência é muito relevante para dar segurança jurídica ao ato, mas a CGJ/MG entendeu não ser obrigatória. Importante ressaltar que tal DILIGÊNCIA somente pode ser realizada por Tabelião do Município onde está localizada a área, posto que, nos termos do art. 9º da Lei nº 8.935/94 o tabelião de notas não pode praticar atos fora do Município para o qual recebeu a delegação.
Lei 8.935/94 - Art. 9º O tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação.
O ideal, no entanto, seria uma alteração do art. 9º da Lei 8.935/94 ou uma interpretação que pode ser feita pela Lei Estadual ou pelos Códigos de Normas para trazer a previsão de algumas situações especiais, como:
Não havendo tabelião no Município ou não podendo ele deslocar-se para a prática da diligência, mediante requerimento escrito, que será arquivado, instruído com prova da negativa do tabelião e da existência de urgência, apresentado pelo interessado, poderá o tabelião de Município limítrofe realizar a diligência;
- Além da hipótese prevista no item 1, poderá o tabelião realizar a diligência fora do Município para o qual recebeu a delegação no caso de situação que envolva constatação de fato que se prolongue do Município do tabelião para outro Município, como na hipótese do imóvel usucapiendo estender-se por mais de um Município.
III.III – TIPOS DE ATAS E MODELOS
João Pedro Lamana Paiva, Registrador de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, defende que há três tipos de atas[13]: a ata de referência - declarações, a ata de protocolização e a ata de presença ou vistoria in loco.
Preferimos outra nomenclatura:
- ata notarial de depoimento testemunhal (que pode ser de depoimento pessoal do requerente da usucapião, de depoimento dos confrontantes e ainda de depoimento das testemunhas): a ata notarial de depoimento testemunhal está prevista de forma expressa no Código de Normas de Minas Gerais, art. 234, parágrafo único, inciso I, reproduzido no item I do presente trabalho.
- ata notarial de constatação documental: na qual serão analisados e arquivados documentos que demonstrem a forma de aquisição da posse, o tempo de duração da mesma e que ela é mansa e pacífica e vem sendo exercida de forma exclusiva pelos requerentes da usucapião.
- ata notarial de constatação in loco: que é feita mediante diligência no imóvel usucapiendo, quando são feitas fotografias que instruirão a ata notarial.
Ressalte-se que, tratando-se de atas diferentes e não havendo norma estadual que regulamente especificamente a ata notarial para fins de usucapião, cada uma das atas pode ser lavrada e cobrada separadamente, sendo também possível que sejam lavradas por tabeliães diferentes. Explica-se: supondo que existe um tabelião com disponibilidade para lavratura das atas de depoimento e de constatação documental, mas que não possua competência para se deslocar até o imóvel, por estar ele localizado fora do Município para o qual o tabelião recebeu a delegação, pode o referido tabelião lavrar essas duas atas, sendo a ata de constatação in loco lavrada por outro tabelião, que tenha competência para atuar no Município do imóvel usucapiendo. Sugere-se, no entanto, quanto à competência para atuar, que sejam tratadas as situações especiais, seja por meio de lei, seja por interpretação feita pelo Código de Normas do Estado respectivo, conforme descrito no tópico anterior.
Quanto a modelos de atas notariais, sugerimos alguns no nosso artigo A ATA NOTARIAL E A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – CONSIDERAÇÕES AMADURECIDAS[14]. João Pedro Lamana Paiva também apresenta Modelos Práticos de Atas Notariais para fins de Usucapião, que abaixo reproduzimos:
| MODELO PRÁTICO DE ATA NOTARIAL PARA FINS DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL Preâmbulo ATA NOTARIAL especial para fins de usucapião extrajudicial - art. 216-A, inciso I, da Lei 6015/73, como adiante se declara. SAIBAM quantos este público instrumento de ATA NOTARIAL virem, que no dia ___ do mês de ________, do ano de _________, neste 13º Tabelionato de Porto Alegre, Capital do Estado do Rio Grande do Sul, às .... horas, lavrei a presente ata notarial, Qualificação do requerente, testemunhas e lindeiros, requerimento Por solicitação de, F. Tal, (qualificar), acompanhado de seu advogado (qualificar) testemunhas, F. Tal,...(qualificar) dos lindeiros: F. Tal... (qualificar) * Os presentes reconhecidos como os próprios e pessoas juridicamente capazes, do que dou fé. Pelo solicitante me foi requerida a lavratura da presente ata notarial para fins de composição de documentos previstos no artigo 216-A, inciso I da Lei 6015/73, o que faço a partir das declarações do requerente e das testemunhas/lindeiros, documentos apresentados e vistoria in loco, conforme passo a relatar: * o comparecimento dos lindeiros poderá ser dado direto no mapa, conforme inc. II, art. 216- A LRP. Ata de referência - declarações 1. Declarações do requerente: O requerente declara: 1.1. Que exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel a seguir descrito e caracterizado (DESCRIÇÃO DO IMÓVEL conforme planta mapa e memorial devidamente assinados pelos engenheiro ----- - CREA/RS nº ----). 1.2. Que exerce dita posse há ---- anos. 1.3. Que dita posse foi adquirida através de contrato particular de promessa de compra e venda, datado de ---, e que seu antecessor foi ---------- (DESCREVER OUTRAS FORMAS DE AQUISIÇÃO, SE HOUVER). 1.3. Que o imóvel a ser usucapido possui os seguintes lindeiros: (NOME E QUALIFICAÇÃO DOS LINDEIROS/TESTEMUNHAS). 2. Declarações dos lindeiros: Os titulares dos imóveis lindeiros ao objeto de usucapião manifestam sua plena concordância com o procedimento de usucapião extrajudicial acima mencionado, atestando, ainda, que o requerente exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta, por si ou antecessores, há anos. 3. Declaração das testemunhas: As testemunhas acima qualificadas declaram que tem ciência da posse exercida pelo usucapiente, e seus respectivos antecessores, sobre imóvel usucapiendo, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, há ---- anos, e que quanto a isto nada têm a opor, reconhecendo desta forma o usucapiente, (NOME DO REQUERENTE), como dono do imóvel. Ata de procolização - documentos Neste ato o requerente apresenta os seguintes documentos que serão digitalizados e anexados ao protocolo notarial e ficarão fazendo parte integrante e inseparável da presente ata notarial, os quais servirão de elemento para atestar o tempo de posse do requerente: ... Ata de presença – vistoria in loco• ... • Instado pelo requerente, comparecemos no endereço do imóvel, a rua _______, ________ nesta cidade, e verificamos o seguinte: ____________________________ Conclusões – atestado de tempo de posse: Diante de todos os elementos probatórios acima mencionados nos é permitido atestar que o requerente exerce posse sobre o imóvel em tela há ______________________ de anos, nos termos do artigo 216-A, inciso I, da Lei de Registros Públicos. 6. A presente ata notarial tem fundamento nos artigos 384 e 405, do Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105 de 16 de março de 2015, carregando consigo a presunção de veracidade. O presente instrumento foi lido ao solicitante e aos demais comparecentes, os quais assinam, comigo, F. Tal., Tabelião, que mandei digitar e subscrevo. |
Entendemos que a lei não exige o depoimento de testemunhas, assim, no nosso modelo, preferimos apresentar o depoimento dos próprios confrontantes, que são testemunhas qualificadas em razão do interesse na usucapião. No entanto, não sendo possível o depoimento dos confrontantes, entendemos importante, por aumentar a segurança jurídica, que ao menos duas testemunhas sejam ouvidas.
III - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL PARA FINS DE USUCAPIÃO APÓS A LEI 13465/2017
A Lei nº 13.105/2015, que contém o CPC, fez inserir o art. 216-A na Lei nº 6.015/73, conhecida como Lei de Registros Públicos, exigindo como primeiro requisito para a usucapião extrajudicial a apresentação de ata notarial, lavrada por tabelião, “atestando o tempo de posse”.
Mas, na redação original do art. 216-A, o procedimento da usucapião extrajudicial continha exigência que causava perplexidade: a falta de manifestação do proprietário do imóvel usucapiendo ou do imóvel confrontante gerava presunção de discordância, gerando a mesma presunção a falta de manifestação do titular de direitos reais sobre os referidos imóveis.
O silêncio gerar discordância é algo que fere o brocardo latino Dormientibus non succurit jus (“O Direito não socorre a quem dorme”). Além disso, em poucos casos o proprietário registral concordaria com perder a propriedade, mesmo ciente de que outra pessoa vinha exercendo a posse e tinha direito à usucapião. Em razão disso, a usucapião extrajudicial raramente vinha se concretizando.
No Diário Oficial da União do dia 12 de julho de 2017 foi publicada a Lei nº 13.465, de 11 de Julho de 2017, que trouxe solução para esse e também para diversos problemas que já tinham sido identificados na usucapião extrajudicial, alterando a redação de incisos e parágrafos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos.
Assim, foi alterado o art. 216-A da Lei nº 6.015/73, que passou a estabelecer, no que interesse ao presente artigo, o seguinte :
“Art. 216-A [...]
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil;
COMENTÁRIO: O art. 384 é o que trata da ATA NOTARIAL no CPC.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.
COMENTÁRIO: Com a nova lei, é interpretada como concordância a falta de manifestação do titular do direito registrado ou averbado na matrícula do imóvel usucapiendo ou do imóvel confrontante, após notificação pelo registrador de imóveis.
3)
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
COMENTÁRIO: Aqui se esclarece que é possível a usucapião mesmo de imóvel não matriculado, posto que será aberta matrícula para o imóvel usucapiendo.
4)
§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo.
COMENTÁRIO: A lei esclarece como será a notificação no caso de usucapião de unidade autônoma em condomínio edilício e simplifica o procedimento, autorizando a notificação apenas do síndico.
5)
§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, de modo que é dispensada a notificação de todos os condôminos.
COMENTÁRIO: Também para o caso em que o imóvel confinante é condomínio edilício, a lei simplifica o procedimento, autorizando a notificação apenas do síndico.
6)
§ 13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação pelo prazo de 15 (quinze) dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.
§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.
COMENTÁRIO: A lei traz a possibilidade de o registrador promover a notificação por edital, caso o notificando esteja em lugar incerto ou não sabido. Cria, ainda, a publicação de edital em meio eletrônico, mediante regulamentação das Corregedorias de Justiça.
7)
§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial que obedecerá, no que couber, ao rito previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 – Código de Processo Civil. ”
COMENTÁRIO: O CPC trata nesses artigos Da Produção Antecipada da Prova[15].
Importante consideração deve ser feita no que se refere ao parágrafo 15: a justificação administrativa da posse deve ser feita em procedimento que correrá no tabelionato de notas, sendo concluído mediante escritura pública.
De fato, toda a construção probatória da usucapião extrajudicial foi feita considerando a prova apresentada, primeiro, perante o tabelião. Ao registrador de imóveis, como é de praxe, caberá a análise da documentação apresentada. Assim, a lei, ao mencionar a “serventia extrajudicial”, está se referindo ao tabelionato de notas.
Cabe ainda ressaltar que a justificação administrativa perante um Tabelião, em casos como o previsto agora na Lei nº 13.465/2017, já existe em Portugal, sendo regulamentada pelos arts. 89.º a 91.º do Código do Notariado (CN). Quando o titular de um imóvel (ou mesmo de bens móveis sujeitos a registro) não dispõe de um título formal que fundamente o registro da aquisição desse imóvel a seu favor, pode utilizar a escritura de Justificação Notarial para suprir a falta daquele título. Assim, em Portugal, a Justificação Notarial é utilizada por quem detém a posse em nome próprio de um imóvel para legitimar o seu direito de propriedade, sempre que não tenha documentos que o provem.
Logo, não sendo possível ao interessado apresentar os documentos previstos no inciso IV, que são justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, deverá o tabelião seguir, no que couber, o procedimento previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 do CPC e, ao término do procedimento, lavrar escritura de justificação de posse, que será apresentada, juntamente com a ata notarial, ao Registrador de Imóveis.
Importante esclarecer que a escritura de justificação de posse também pode ser usada em casos em que existe o justo título e outros documentos que comprovem a continuidade, a natureza e o tempo da posse, mas nos quais o interessado solicita a lavratura da escritura por entender que a prova se tornará mais robusta, o que facilitará o trâmite da usucapião - seja da usucapião judicial seja da extrajudicial. Está na esfera da autonomia privada a solicitação ao tabelião pela parte de lavratura de quaisquer atos.
III - A ESCRITURA DE JUSTIFICAÇÃO DE POSSE PARA FINS DE USUCAPIÃO TEM CONTEÚDO FINANCEIRO
A Justificação de Posse é uma escritura com conteúdo financeiro[16], pois materializa ato com relevância patrimonial, qual seja, a comprovação da posse que justificará a aquisição da propriedade.
O Código de Normas de Minas Gerais (Provimento nº 260/CGJ-MG) é claro sobre o conceito de escritura pública com conteúdo financeiro, pois assim dispõe:
CAPÍTULO II - DAS ESCRITURAS PÚBLICAS
Art. 155. A escritura pública é o instrumento público notarial dotado de fé pública e força probante plena, em que são acolhidas declarações sobre atos jurídicos ou declarações de vontade inerentes a negócios jurídicos para as quais os participantes devam ou queiram dar essa forma legal.
§ 1º As escrituras públicas podem referir-se a situações jurídicas com ou sem conteúdo financeiro.
§ 2º Consideram-se escrituras públicas relativas a situações jurídicas com conteúdo financeiro aquelas cujo objeto tenha repercussão econômica central e imediata, materializando ou sendo parte de negócio jurídico com relevância patrimonial ou econômica, como a transmissão, a aquisição de bens, direitos e valores, a constituição de direitos reais sobre eles ou a sua divisão. (sem grifos no original)
IV - SUGESTÃO DE ESCRITURA DE JUSTIFICAÇÃO NOTARIAL DE POSSE PARA FINS DE USUCAPIÃO
Segue abaixo sugestão de Escritura de Justificação Notarial de Posse para fins de usucapião e que, no Brasil, será lavrada observando, no que couber, o procedimento previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 – Código de Processo Civil.
Ressalte-se que, como acima já esclarecido, a justificação de posse também pode ser usada em casos em que existe o justo título e outros documentos que comprovem a continuidade, a natureza e o tempo da posse, mas nos quais o interessado solicita a lavratura da escritura por entender que a prova se tornará mais robusta.
Nessa escritura é possível já fazer os requerimentos que devem constar na petição inicial do procedimento administrativo de usucapião, desde que o advogado também a assine, podendo também ser apresentados na mesma os documentos necessários ao referido procedimento. No modelo sugerido foram observadas as exigências constantes do Código de Normas do Extrajudicial de Minas Gerais:
| ESCRITURA DE JUSTIFICAÇÃO NOTARIAL DE POSSE PARA FINS DE USUCAPIÃO Primeiro(s) Outorgante(s) – REQUERENTE(s): Nome, estado civil, portador da id. nº ......, CPF nº ........residente na ............... (se casada ou vivendo em união estável, deverá participar da escritura também o cônjuge ou companheiro) – mencionar estado civil conforme certidão expedida há no máximo 90 (noventa) dias; Segundos Outorgantes (TESTEMUNHAS): Testemunha 1 -Nome, estado civil, portador da id. nº ......, CPF nº ........., residente na ........ (para as testemunhas o estado civil pode ser apenas declarado, desnecessário apresentar certidão conforme estado civil); Testemunha 2 -Nome, estado civil, portador da id. nº ......, CPF nº ........., residente na ........ (para as testemunhas o estado civil pode ser apenas declarado, desnecessário apresentar certidão conforme estado civil); Terceiro Outorgante (ADVOGADO): Nome, estado civil, portador da OAB nº ......, CPF nº ........., com escritório no endereço ........ (para o advogado o estado civil pode ser apenas declarado, desnecessário apresentar certidão conforme estado civil), telefone......, e-mail ... E pelos Primeiro(s) Outorgante(s) – REQUERENTE(s) foi dito: Que é legítimo possuidor de imóvel urbano com a área de … m2, composto de casa para habitação (ou identificar lote vago ou imóvel comercial etc), objeto da matrícula.... do cartório... (OU que não é objeto de matrícula ou transcrição, conforme certidões negativas anexas), índice cadastral perante o Município de nº (Caso a pessoa não pague IPTU, por não ser cobrada pelo Município, juntar informação básica, fornecida pelo Município ou certidão de origem), sendo os confrontantes aqueles constantes da planta e memorial descritivos anexos. Que não possui título que legitime o invocado direito de propriedade sobre o dito imóvel, direito que, por isso, vem justificar pela presente escritura, afirmando o seguinte (ou, caso possua justo título, que possui justo título, mas seu direito de propriedade não foi ainda concretizado mediante o registro no registro de imóveis, razão pela qual vem justificar pela presente escritura, afirmando o seguinte) : Que tal imóvel veio à sua posse por compra meramente verbal (ou por herança) na data .........pelo preço de … tendo pago esse valor a ....................., (“conforme notas promissórias ou comprovantes de pagamento” etc ou “não mais possuindo comprovantes do referido pagamento”) – (ou em razão do falecimento de... que exercia a posse desde... , conforme...) Que o valor de mercado atual do referido imóvel é ........ conforme laudo elaborado por ........ na data...... Que, não obstante tal compra não ter sido formalizada por escritura pública, certo é que a primeira outorgante, logo após efetivação da compra (OU INFORMAR A DATA EXATA) entrou na posse do imóvel. Desde então e até a presente data tem exercido a posse em nome próprio e ininterruptamente, gozando todas as utilidades proporcionadas pela posse, conforme demonstram...... (cartão de crédito, fotos do local etc, ou, nada havendo, conforme robustas provas testemunhais, sendo que as testemunhas devem justificar devidamente o conhecimento sobre a posse exercida pelo requerente, por si e não por ter ouvido dizer). Que tal posse foi sempre exercida de boa fé, sem lesão a direitos de outros, de forma pacífica e publicamente, sem violência, sendo a posse de conhecimento geral e não tendo sofrido oposição de quem quer que fosse, conforme demonstram as certidões negativas expedidas pela Justiça Comum Cível e Criminal, pela Justiça Federal e pela Justiça do Trabalho, que instruem a presente. Tratando-se de uma posse pública, pacífica, contínua e de boa fé, e tendo-a exercido por um lapso de tempo superior a ...... anos, o(s) primeiro(s) outorgante(s) pode(m) invocar, e expressamente invoca(m), a usucapião como título de aquisição a seu favor do direito de propriedade sobre o mencionado imóvel. Disseram os Segundos Outorgantes, na qualidade de testemunhas, que, por serem verdadeiras, confirmam as declarações prestadas pela primeira outorgante, na forma seguinte: Entrevista com Testemunha 1 Entrevista com Testemunha 2 (Deverá constar da entrevista, ao menos: se as testemunhas realmente conhecem o requerente, por qual motivo e há quanto tempo; se dispõem de informações concretas e se têm idade compatível com a efetiva ciência dos fatos declarados relativos à aquisição da posse, por que meio, há quanto tempo, ao tempo de posse exercido pelo Requerente e pelos antecessores cujo tempo foi utilizado para aquisição por meio da usucapião, ao tipo de posse exercida. Cada entrevista deve ser feita em separado e o Tabelião ou escrevente autorizado deve reduzir a termo as declarações colhidas). Em seguida, pelo ADVOGADO me foi dito que o tipo de usucapião requerido é: ______________________
II – que existe na área usucapienda edificação e/ou benfeitoria – OU não existe; III – que o nome e a qualificação completa de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse tiver sido somado à do requerente para completar o período aquisitivo é ...; IV – que o número da matrícula da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo é ... (ou não se encontra matriculado); V – que o valor atribuído ao imóvel é ...; VI - que os seus dados, nome, número de inscrição na OAB, endereço completo, número do telefone e e-mail , constam no campo qualificação nesta escritura. b) que instrui a presente escritura com os seguintes documentos, apresentados no original (ou em cópia autenticada): I - ata notarial, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias? II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes? III - certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual (1ª e 2ª Instâncias), da Justiça Federal (1ª e 2ª instâncias) e da Justiça do Trabalho provindas da situação do imóvel e do domicílio do requerente, expedida em nome:
IV – que não possui justo título ou outros documentos que demonstram a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidiram sobre o imóvel; VI – que a procuração outorgada está em anexo à presente escritura. O Advogado requer ao Sr. Registrador de Imóveis: 1) a notificação dos interessados que não anuíram expressamente com o pedido de usucapião ( mencionar quem, qualificação, se souber, e endereço, se houver); 2) a notificação da Fazenda Pública (União, Estado e Município) para que se manifestem sobre o pedido; 3) a publicação de edital para ciência de terceiros eventualmente interessados; 4) o deferimento do pedido, com o consequente reconhecimento da usucapião, a abertura de matrícula para o imóvel, bem como o registro da usucapião. VII – certidão de não incidência do ITBI/ITCD ou certidão de quitação do ITBI/ITCD. As partes foram cientificadas de que a presente escritura NÃO É SUFICIENTE PARA TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL NELA MENCIONADO e que, para produzir efeitos, esta escritura pública deverá ser encaminhada ao Serviço de Registro de Imóveis competente para ser juntada ao procedimento extrajudicial de usucapião. Pelo(s) Primeiro(s) Outorgante(s) e pelo Terceiro Outorgante (ADVOGADO) foi-me dito que autorizam e requerem ao Senhor Oficial de Registro de Imóveis competente a realização de quaisquer notificações, averbações e outras providências necessárias à concretização do registro da presente escritura pública, responsabilizando-se pela apresentação dos documentos eventualmente necessários para tal fim. A pedido das partes, lavrei a presente escritura pública, que, depois de lhes ser lida e achada em tudo conforme, outorgam, aceitam e assinam. Eu,NOME, Tabelião, digitei, conferi, assino e dou fé. Emolumentos, TFJ e RECOMPE. (Local), (Data) Assinaturas do Primeiro Outorgante, dos Segundos Outorgantes e do Terceiro Outorgante |
CONCLUSÃO
Em conclusão, a nova Lei nº 13.465/2017, no que tange à usucapião extrajudicial, atribui ao Tabelião e ao Oficial de Registro de Imóveis ferramentas para concretizar, por meio do registro, o direito de propriedade dos usucapientes, de forma célere e com segurança jurídica. Os tabelionatos e os registros de imóveis deverão estar preparados para dar uma boa resposta a essa nova demanda.
A escritura de justificação notarial de posse para fins de usucapião é uma ferramenta muito importante para comprovar a posse e já é amplamente utilizada em Portugal para tal fim.
Assim, não sendo possível ao interessado apresentar os documentos previstos no inciso IV, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73, que são justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, deverá o tabelião observar, no que couber, o previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 do CPC e lavrar escritura de justificação de posse, que será apresentada, juntamente com a ata notarial, ao Registrador de Imóveis.
A escritura de justificação de posse também pode ser usada em casos em que existe o justo título e outros documentos que comprovem a continuidade, a natureza e o tempo da posse, mas nos quais o interessado solicita a lavratura da escritura por entender que a prova se tornará mais robusta, o que facilitará o trâmite da usucapião - seja da usucapião judicial seja da extrajudicial. Está na esfera da autonomia privada a solicitação ao tabelião pela parte de lavratura de quaisquer atos.
Nessa escritura é possível já fazer os requerimentos que devem constar na petição inicial do procedimento administrativo de usucapião, desde que o advogado também a assine, podendo também ser apresentados na mesma os documentos necessários ao referido procedimento.
** Letícia Franco Maculan Assumpção é graduada em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais (1991), pós-graduada e mestre em Direito Público. Foi Procuradora do Município de Belo Horizonte e Procuradora da Fazenda Nacional. Aprovada em concurso, desde 1º de agosto de 2007 é Oficial do Cartório do Registro Civil e Notas do Distrito de Barreiro, em Belo Horizonte, MG. É professora e coordenadora da pós-graduação em Direito Notarial e Registral do CEDIN – Centro de Direito e Negócios e autora de diversos artigos na área de Direito Tributário, Direito Administrativo, Direito Civil e Direito Notarial, publicados em revistas jurídicas. É autora dos livros “Função Notarial e de Registro” e “Casamento e Divórcio em Cartórios Extrajudiciais do Brasil”. É Presidente do Colégio do Registro Civil de Minas Gerais e Diretora do CNB/MG. Recebeu o Prêmio Diamante de Qualidade da Anoreg.
[1] A ata notarial também é uma escritura pública em sentido lato, ou seja, no sentido de ser um escrito produzido em tabelionato de notas.
[2] O Provimento nº 260/CGJ-MG, estabelece o seguinte quanto ao prazo para lavratura e assinatura do instrumento púbico notarial:
Art. 154. Não sendo possível a lavratura imediata do instrumento público notarial, o tabelião de notas, conforme acordado com o solicitante, designará dia e hora para sua leitura e assinatura, devendo os emolumentos e a TFJ ser pagos pelo interessado quando do requerimento.
§ 1º. Decorridos 7 (sete) dias úteis da sua lavratura, o instrumento público notarial não assinado por todos será declarado sem efeito, não sendo devida qualquer restituição de emolumentos ou de TFJ por parte do tabelião de notas, tendo em vista a regular prática do ato no que concerne às atribuições do tabelião. – sem grifos no original
§ 2º. Sendo necessário novo instrumento público notarial em virtude de ter sido o anterior declarado sem efeito por falta de assinatura no prazo previsto no parágrafo primeiro deste artigo, o solicitante deverá arcar com os custos para sua lavratura.
[3] Art. 2º - Os emolumentos são a retribuição pecuniária por atos praticados pelo Notário e pelo Registrador, no âmbito de suas respectivas competências, e têm como fato gerador a prática de atos pelo Tabelião de Notas, Tabelião de Protesto de Títulos, Oficial de Registro de Imóveis, Oficial de Registro de Títulos e Documentos, Oficial de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Oficial de Registro de Distribuição.
§ 1º - Os emolumentos e a respectiva Taxa de Fiscalização Judiciária fixados nas tabelas constantes no Anexo desta Lei serão pagos pelo interessado que solicitar o ato, no seu requerimento ou na apresentação do título.
§ 2º - Na hipótese de contagem ou cotação a menor dos valores devidos para a prática do ato notarial ou de registro caberá ao interessado a sua complementação.
[4] Para aprofundamento, ver artigo A ATA NOTARIAL E A USUCAPIÃO EXTR