Na sistemática da tributação do ganho de capital auferido por pessoas físicas na alienação de bens e direitos, relativamente aos bens imóveis, existem dois regramentos, a saber:

* Disciplina aplicada aos ganhos auferidos na alienação de imóvel URBANO: IN-SRF nº 84/2001, artigos de 5º a 8º c/c artigo 19, incisos de I a IV e §§ 3º e 4º.

Em poucas e econômicas palavras, estão sujeitos ao imposto de competência da União (CF, artigo 153, inciso III), os ganhos de capital auferidos na alienação de bens e direitos. A base de cálculo – elemento quantitativo da regra matriz da hipótese de incidência do tributo em comento -, é o ganho de capital, que consiste na diferença positiva entre o valor de alienação e o respectivo custo de aquisição.

Na sistemática da regra geral, o valor de alienação é o preço efetivo da operação de venda ou de cessão de direitos, ou o valor de mercado, nas operações não expressas em dinheiro (IN-SRF nº 84/2001, artigo 19, incisos I e II), e o custo de aquisição, por sua vez, consiste no valor pelo qual o bem ou o direito ingressou no patrimônio do contribuinte.

É certo que a base de cálculo poderá, conforme o caso e se o caso, ser reduzida ou o crédito tributário ser excluído por alguma das hipóteses de isenção, sem falarmos na influência exercida pelas parcelas que podem integrar o custo de aquisição (benfeitorias, ITBI etc.), e nas que podem reduzir o valor de alienação (exemplo clássico: custo de corretagem), mas enfrentaremos, no presente e breve comentário, as questões ligadas à tributação dos ganhos auferidos na alienação de bem imóvel rural, tema objeto da análise que será feita a seguir.

* Disciplina aplicada aos ganhos auferidos na alienação de imóvel RURAL: IN-SRF nº 84/2001, artigos 9º e 10 c/c artigo 19, inciso VI e §§ 1º e 4º.

O imóvel rural e os ganhos auferidos em operações de alienação que o envolvam estão sujeitos à disciplina que escapa um tanto do regramento aplicado aos ganhos auferidos na alienação de bem imóvel urbano e de bens e direitos de natureza não imobiliária.

No final do século passado, o artigo 19 da Lei nº 9.393/1996 estabeleceu que, a partir de 1º de janeiro de 1997, considera-se tanto o ‘custo de aquisição’, quanto o ‘valor de alienação’, o Valor da Terra Nua (VTN) do ano de ocorrência da aquisição e da alienação, respectivamente.

Noutro dizer, para os fins do IR sobre Ganhos de Capital não importam, salvo exceções, os valores pelos quais o imóvel rural tenha sido adquirido e alienado. Basta que se leve em conta o VTN informado nos exercícios da compra e da venda.

E isso é muito interessante ao contribuinte, sujeito passivo do IRPF incidente sobre os ganhos auferidos, porque a base de cálculo do tributo será, quase sempre, menor do que se fosse aplicada a disciplina própria dos imóveis urbanso (que considera a realidade financeira das operações de compra e de venda), já que o VTN, como regra, é inferior aos valores pelos quais os imóveis rurais são transacionados.

A seguir, o passo a passo da determinação do custo de aquisição e do valor de alienação dos imóveis rurais.

2.1) Determinação do custo de aquisição do imóvel rural.

1. Na apuração do ganho de capital de imóvel rural é considerado custo de aquisição o valor relativo à terra nua.

2. Considera-se valor da terra nua (VTN) o valor do imóvel rural, nele incluído o da respectiva mata nativa, não computados os custos das benfeitorias (construções, instalações e melhoramentos), das culturas permanentes e temporárias, das árvores e florestas plantadas e das pastagens cultivadas ou melhoradas.

3. Os custos a que se refere o item anterior, quando não tiverem sido deduzidos como despesa de custeio na apuração do resultado da atividade rural, podem ser computados para efeito de apuração de ganho de capital.

4. Tratando-se de imóvel rural adquirido a partir de 1997, considera-se custo de aquisição o valor da terra nua declarado pelo alienante, no Documento de Informação e Apuração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DIAT) do ano da aquisição, observado o disposto nos artigos 8º e 14 da Lei nº 9.393, de 1996.

5. No caso de o contribuinte adquirir:

e.1) e vender o imóvel rural antes da entrega do DIAT, o ganho de capital é igual à diferença positiva, se houver, entre o valor real de alienação e o custo real de aquisição;

e.2) o imóvel rural antes da entrega do DIAT e aliená-lo, no mesmo ano, após sua entrega, não ocorre ganho de capital, por se tratar de VTN de aquisição e de alienação de mesmo valor.

1. Caso não tenha sido apresentado o DIAT relativamente ao ano de aquisição ou de alienação, ou a ambos, considera-se como custo e como valor de alienação o valor constante nos respectivos documentos de aquisição e de alienação.

2. O disposto no item anterior aplica-se também no caso de contribuinte sujeito à apresentação apenas do Documento de Informação e Atualização Cadastral (DIAC).

2.2) Determinação do valor de alienação do imóvel rural.

1. Considera-se valor de alienação, no caso de imóvel rural com benfeitorias, o valor correspondente:

a.1) exclusivamente à terra nua, quando o valor das benfeitorias houver sido deduzido como custo ou despesa da atividade rural;

a.2) a todo o imóvel alienado, quando as benfeitorias não houverem sido deduzidas como custo ou despesa da atividade rural.

1. Tratando-se de imóvel rural adquirido a partir de 1997, considera-se valor de alienação da terra nua:

b.1) o valor declarado no DIAT do ano da alienação, quando houverem sido entregues os DIAT relativos aos anos de aquisição e alienação;

b.2) o valor efetivamente recebido, nos demais casos.

1. Na alienação dos imóveis rurais, a parcela do preço correspondente às benfeitorias é computada:

c.1) como receita da atividade rural, quando o seu valor de aquisição houver sido deduzido como custo ou despesa da atividade rural;

c.2) como valor da alienação, nos demais casos.

Vale ressaltar, ainda, que os valores recebidos a título de reajuste, no caso de pagamento parcelado, qualquer que seja sua designação, a exemplo de juros e reajuste de parcelas, não compõem o valor de alienação, devendo ser tributados à medida de seu recebimento, na fonte ou mediante o recolhimento mensal obrigatório (Carnê-Leão), quando a alienação for para pessoa jurídica ou para pessoa física, respectivamente, e na Declaração de Ajuste Anual.

Por derradeiro, importa informar que o valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do valor da alienação e, quando se tratar de venda a prazo, com diferimento da tributação, a dedução far-se-á sobre o valor da parcela do preço recebida no mês do pagamento da referida corretagem.

*O autor é advogado, professor de Direito Tributário em cursos de pós-graduação, coeditor do INR – Informativo Notarial e Registral e coordenador tributário da Consultoria mantida pelas Publicações INR. É, ainda, autor de várias obras e artigos publicados.

Fonte: AnoregBR