A evolução da sociedade e da economia reclamavam o surgimento de um novo instituto jurídico capaz de atender as necessidades nas relações jurídico-reais imobiliárias. A partir dessa evolução, o direito de propriedade deixou de ser visto como uma verdade plena in re potestas para ter uma função econômica, o que ocasionou a supressão de direitos reais limitados, tanto de gozo como de fruição, substituindo-os por outros de modernos contornos, culminando com a inserção no Direito Positivo Brasileiro, do instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, editada pela Lei Federal n° 9.514, de 20 de novembro de 1997, e, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel, de cujo negócio jurídico de garantia resulta a “Propriedade Fiduciária de Coisa Imóvel”. A alienação fiduciária de bens imóveis foi inserida no ordenamento jurídico, com a finalidade de dotar as relações econômicas de uma garantia real que ensejasse a mobilidade do crédito em uma economia moderna e globalizada, pois, a falta de uma política habitacional e de aquisição da propriedade imobiliária a crédito, a interferência do Estado nas relações de mercado e a quase total falta de dinâmica nos mecanismos de recuperação do crédito, especialmente nos casos de inadimplemento do devedor, implantaram, nas duas últimas décadas, o caos no sistema financeiro brasileiro, o que gerou a inexistência de um mercado imobiliário expressivo, que satisfizesse às necessidades da população, tanto para o segmento que se convencionou denominar de moradia destinada à população de baixa renda, como, também, para as classes economicamente mais favorecidas da sociedade. Sabe-se, que a hipoteca sempre foi um dos direitos reais mais utilizados para a garantia de crédito de valor considerável. Ocorre, porém, que o modelo usual de hipoteca existente no direito brasileiro não mais atende à dinâmica que os negócios imobiliários requerem em uma economia de escala como solução para a recuperação do crédito concedido. 1. A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS A alienação fiduciária é a garantia consistente na transferência feita pelo devedor da propriedade resolúvel de bem infungível, para efeito de assegurar o pagamento de valor do financiamento concedido para sua aquisição. A alienação fiduciária é contrato de natureza complexa, sujeito ao registro instituidor do direito real à financiadora. A alienação fiduciária, como garantia, é um direito acessório, dependente de uma obrigação principal, pela qual o devedor, por si ou por intermédio de terceiro, efetua a entrega de um bem imóvel ao credor, em propriedade resolúvel, enquanto viger a obrigação principal, que normalmente é de mútuo. O contrato é formal, podendo ser por instrumento público ou particular e devendo ser registrado perante à matrícula do imóvel respectivo, para valer contra terceiros. Alienação fiduciária "como uma espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade para fins de garantia" (Chalhub, 2000, p. 198). Com a contratação da alienação fiduciária, constitui-se a propriedade fiduciária, ou seja, a propriedade resolúvel sobre o bem objeto da garantia. O artigo 22, da Lei 9.514/97 define a alienação fiduciária de coisa imóvel, nos seguintes termos: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Na análise da dinâmica estabelecida pela lei, concluímos que o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, constituindo a propriedade resolúvel, condicionada ao pagamento da dívida. Ocorrendo o pagamento da referida dívida, opera-se a automática revogação da fidúcia e a conseqüente consolidação da propriedade plena em nome do devedor-fiduciante. Ao contrário, se ocorrer o inadimplemento contratual do devedor, opera-se a consolidação da propriedade plena em nome do credor-fiduciário. Na medida em que o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor, até o pagamento da dívida, conclui-se que essa transferência caracteriza-se pela temporariedade e pela transitoriedade, pois o credor adquire o imóvel não com o propósito de mantê-lo como sua propriedade, em definitivo, mas com a finalidade de garantir-se, mantendo-o sob seu domínio até que o devedor-fiduciante pague a dívida. A acessoriedade da alienação fiduciária sujeita o bem dado em garantia, por vínculo real, ao destino da obrigação principal. A alienação fiduciária sobre bens imóveis exerce função semelhante às garantias reais imobiliárias já integrantes do direito positivo brasileiro. Nas demais formas de garantias reais, o devedor retém o bem, gravando-o, apenas, para garantia da obrigação, ao passo que, na propriedade fiduciária o devedor transmite a propriedade, transferindo-a ao credor para que fique com esta até que seja satisfeita a obrigação, ocorrendo, em conseqüência, o desdobramento da posse, atribuindo-se a posse direta ao devedor-fiduciante e a posse indireta, ao credor-fiduciário, conforme estabelece o artigo 23, da Lei 9.514/97. Daí conclui-se, que a hipoteca e as demais garantias reais constituem-se de um direito real em coisa alheia, e, a propriedade fiduciária, em um direito real em coisa própria. Assim, com a alienação fiduciária o credor torna-se efetivamente titular do domínio sobre a coisa objeto da garantia, permanecendo sob seu domínio até que o devedor pague a dívida. A propriedade fiduciária imobiliária estabelecida pela Lei 9.514/97 é uma propriedade perfeita, embora limitada, o que não leva a distinção entre propriedade formal e propriedade material. O que existe é uma vinculação, por determinação legal, da propriedade fiduciária a uma obrigação principal, com o escopo de garantia. (Lima, 1998, p. 67) A Lei 9.514/97 permite a contratação da alienação fiduciária para a garantia de qualquer operação de crédito imobiliário, quer sejam parte pessoas físicas ou jurídicas. Embora hão haja menção expressa no artigo 22, da Lei 9.514/97, o bem objeto da alienação fiduciária, a exemplo dos demais direitos reais, pode ser de propriedade do devedor ou fiduciante, ou, pode ser de propriedade de terceiro, alheio à obrigação principal e que comparece à contratação na qualidade de terceiro interveniente garantidor. Não há que se confundir alienação fiduciária com propriedade fiduciária, pois esta só passará a existir com o registro do contrato no álbum registral correspondente ao imóvel objeto da contratação. O direito imobiliário brasileiro adotou o princípio da aquisição da propriedade dentro da sistemática do título e do modo. Portanto, o título aquisitivo não é suficiente para a perfectibilização da aquisição da propriedade, pois sem o aludido registro, existe somente o negócio jurídico de atribuição patrimonial. O artigo 1.245, do Código Civil, em atendimento ao princípio constitutivo dos direitos reais, estabelece que as mutações jurídico-reais só existem a partir do registro do contrato que lhe dá causa no ofício imobiliário da circunscrição da localização do imóvel. É necessária a transcrição do título aquisitivo, quer seja da propriedade plena, quer seja resolúvel, na matrícula do imóvel respectivo, para que surja o direito real. Dessa forma, a propriedade resolúvel em favor do credor, só existirá a partir do registro do contrato na matrícula respectiva (Carvalho, 2001). Com o adimplemento da obrigação principal, e, mediante o termo de quitação fornecido pelo credor fiduciário, o registrador imobiliário efetuará o cancelamento, por averbação, do registro da propriedade fiduciária. Ocorrendo a impontualidade em alguma parcela do financiamento, a Lei 9.514/97 adotou uma série de procedimentos semelhantes àqueles previstos na Lei de Loteamentos (Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979), atribuindo ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, as diligências de notificação para purga da mora. Ocorrendo o pagamento pelo devedor-fiduciante, o Oficial entregará ao credor as quantias recebidas. Em caso de não pagamento, o Oficial certificará esse fato e promoverá os assentamentos necessários à consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário. Após a consolidação da propriedade, o credor deverá promover a venda do imóvel em público leilão, entregando ao devedor o quantum que exceder à dívida, encargos e despesas. Contudo, se no segundo leilão não se alcançar o valor da dívida, encargos e despesas, o credor exonerará o devedor do pagamento da diferença, dando-lhe quitação da dívida. A lei prevê também, a possibilidade da cessão da posição contratual, tanto do credor como do devedor, com a conseqüente sub-rogação, passando o cessionário do crédito a ser o proprietário fiduciário do bem, e, o cessionário do débito, a ocupar a posição do fiduciante, com a expectativa à obtenção da propriedade plena sobre o bem. De igual forma, a lei assegura ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, ou, àquele que vier a adquirir o imóvel em leilão, a reintegração na posse do mesmo, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias. Uma característica importante a considerar sobre a alienação fiduciária de bem imóvel, é a de que não há determinação legal de que essa modalidade de garantia só possa ser utilizada dentro do sistema de financiamento imobiliário. Pelo contrário, pode ser utilizada por entidades que estão fora de tal sistema, inclusive entre particulares. Outra característica que merece destaque, é a de que em razão do caráter de acessoriedade da alienação fiduciária, o objeto da obrigação principal pode ser um bem já integrante do patrimônio do devedor fiduciante ou de um terceiro, não sendo indispensável, portanto, que o bem objeto da contratação seja adquirido como o produto oriundo da obrigação principal. O contrato de alienação fiduciária é contrato de direito das coisas que busca a transferência da propriedade imobiliária, mesmo que na forma semelhante da propriedade resolúvel, não podendo ser equiparado aos demais contratos de constituição de direitos reais limitados, como o penhor, a anticrese e a hipoteca, nos quais não se opera a transferência da propriedade. A propriedade fiduciária, que é o direito real que nasce com o registro do contrato de alienação fiduciária, no Registro de Imóveis da circunscrição da localização do imóvel, pode recair sobre imóveis urbanos ou rurais, já construídos ou em construção, uma vez que a lei veda o negócio jurídico tendo por objeto bens imóveis onde não foi iniciada uma obra. 1.1 Caracterização da Alienação Fiduciária A alienação fiduciária possui dois elementos fundamentais para sua contratação, quais sejam: a boa-fé entre as partes contratantes e também em relação a terceiros, impedindo efeitos jurídicos diversos daqueles que foram objeto do contrato, ou seja, não permitindo que a vontade das partes seja desconsiderada por fatores alheios à contratação, e, a confiança entre as partes, onde o credor fiduciário realiza a contratação, porque sabe da vontade e da capacidade do devedor fiduciante em cumprir a obrigação principal, de acordo com a contratação, e, o devedor fiduciante, tem confiança no credor fiduciário, pela forma com que realiza a transferência de um bem de seu patrimônio ou de terceiro, tendo a certeza da restituição, quando extinta a obrigação principal, ou seja, o credor tem a expectativa do cumprimento pelo devedor da obrigação principal, e, o devedor, do retorno ao seu patrimônio ou de terceiro, da propriedade dada em garantia como direito resolúvel. O contrato de alienação fiduciária em garantia imobiliária possibilita o surgimento da propriedade fiduciária, segundo estabelece o artigo 23, da Lei 9.514/97. Assim, a alienação fiduciária é negócio jurídico com escopo de garantia, no qual se contrata a transferência da propriedade em termo resolúvel, ou seja, pelo tempo que perdurar a obrigação principal, da qual é acessória. Por tudo, devemos concluir que o contrato de alienação fiduciária em garantia é típico, uma vez que inserido no ordenamento jurídico por meio da legislação, sendo negócio jurídico de disposição exteriorizado como contrato de direito das coisas, que opera a transferência da propriedade fiduciária, embora resolúvel e com escopo de garantia, do devedor fiduciante para o credor fiduciário. Não se insere, com isto, na tipologia tradicional dos contratos de direitos reais em garantia, em que não existe a transferência da propriedade. O contrato é, pois, elemento indispensável para o surgimento da propriedade fiduciária. (Lima, 1998, p. 55) A alienação fiduciária é um negócio jurídico de disposição, que se caracteriza por uma finalidade determinada, uma causa final, que é a atribuição patrimonial. Possui a finalidade de transferir, do devedor fiduciante para o credor fiduciário, a propriedade limitada sob a forma resolúvel - propriedade fiduciária imobiliária. É imprescindível, portanto, que o devedor fiduciante, ou o terceiro interveniente, sejam titulares do direito de propriedade do bem imóvel que irá garantir a obrigação principal, de forma que possibilite a atribuição patrimonial para o credor fiduciário, enquanto perdurar a contratação principal da qual a propriedade fiduciária é acessória. 1.2 O Desdobramento da Posse O parágrafo único do artigo 23, da Lei 9.514/97 estabelece que com a constituição da propriedade fiduciária, mediante o registro do contrato na matrícula do imóvel correspondente no Registro de Imóveis, há o desdobramento da posse do objeto da garantia: Art. 23, parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Assim, o registro do contrato de alienação fiduciária produz duplo efeito: o de constituição da propriedade fiduciária e o de desdobrar a posse entre os integrantes da relação jurídica. Esse desdobramento da posse é transitório, pois a constituição da propriedade fiduciária é temporal, e as partes devem convencionar, já no momento da contratação, o prazo pelo qual vigorará o direito real, o qual não poderá ser perpétuo. O devedor fiduciante detém a posse direta do bem, podendo usar e gozar do mesmo, ao passo que o credor fiduciário, permanece com a posse indireta, pois não tem a coisa em seu poder. A pretensão possessória em favor do credor fiduciário nasce com o registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis e persiste até o momento em que o devedor fiduciante realiza o adimplemento da obrigação principal. A partir daí, desaparece essa pretensão, uma vez que o fiduciante, com o adimplemento, passa a ter a posse plena. Caso o devedor fiduciante não cumpra com a obrigação principal, sua posse deixa de ser justa para tornar-se injusta, pois ocorre a infringência ao disposto no artigo 24, V, da Lei 9.514/97. Nesse caso, se o devedor fiduciante inadimplente permanecer na posse da propriedade fiduciária (posse injusta), tanto o credor fiduciário quanto o eventual terceiro adquirente do imóvel em público leilão possuem proteção possessória frente àquele, de forma a serem reintegrados na posse. Cabe esclarecer, que mesmo que ocorra o adimplemento da obrigação e, conseqüentemente o retorno da propriedade fiduciária ao devedor fiduciante, o credor fiduciário, embora proprietário sob forma limitada, nunca terá tido as faculdades de usar e perceber os frutos da mesma. 2. REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE COISA IMÓVEL Como os contratos em geral, o contrato de alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel possui requisitos de validade necessários para sua eficácia, quais sejam: requisitos subjetivos - inerentes à capacidade e à legitimidade das partes contratantes; requisitos objetivos - inerentes às coisas que podem ser objeto de alienação fiduciária de bem imóvel; requisitos formais - inerentes às formalidades, sem as quais o contrato não estará apto a surtir efeitos como contrato de direito das coisas, não surtindo efeitos perante terceiros, apenas entre as partes contratantes, na esfera obrigacional. 3 AS FORMAS DE EXTINÇÃO DA CONTRATAÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMÓVEL 3.1 O Adimplemento da Obrigação Principal A principal forma de extinção do contrato de alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel ocorre pelo adimplemento da obrigação principal, ou seja, pelo pagamento da dívida, pelo devedor fiduciante. O adimplemento da dívida tem como conseqüência, a extinção da propriedade fiduciária, determinação essa, prevista no artigo 25, “caput”, da Lei 9.514/97. O pagamento é a condição para que a propriedade plena retorne ao devedor fiduciante, uma vez que o mesmo transferiu ao credor fiduciário a propriedade resolúvel, no momento da constituição da garantia. O pagamento extingue a obrigação e resolve o contrato, pois o imóvel permanece na propriedade fiduciária do credor fiduciário até o adimplemento da obrigação principal. Aplicam-se ao pagamento os princípios gerais previstos nos artigos 304 e seguintes, do Código Civil, pelo que devem pagar o devedor principal (fiduciante) ou seus coobrigados, os quais, se pagarem a dívida, ficarão sub-rogados no crédito e na garantia fiduciária. O credor fiduciário ou seu cessionário a qualquer título, são os entes legítimos para receber o crédito e fornecer a respectiva quitação. O pagamento da dívida pelo devedor fiduciante gera para o credor fiduciário, a obrigação de, no prazo de trinta dias contados da data da quitação, fornecer àquele o respectivo termo de quitação obrigacional com a autorização do cancelamento do registro da propriedade fiduciária, perante o Registro de Imóveis. O cancelamento do registro da propriedade fiduciária, perante o Registro de Imóveis tem como efeito, o retorno da propriedade ao devedor fiduciante ou ao terceiro interveniente garantidor, com todos os atributos que haviam sido transferidos ao credor fiduciário, quando da constituição do direito real de garantia. Se, decorrido o prazo de trinta dias sem que o credor fiduciário tenha fornecido o termo de quitação, estará ele constituído em mora creditoris, estando, inclusive, sujeito ao pagamento de multa penitencial no valor de meio por cento sobre o valor do contrato, por mês, ou pro rata die, quando o tempo transcorrido for inferior a trinta dias. Mas, independentemente da multa pelo atraso no fornecimento do termo de quitação, a lei assegura ao devedor fiduciante a ação de cumprimento de obrigação de fazer, na qual terá a faculdade de requerer seja o credor fiduciário condenado a dar a quitação, a fim de viabilizar o cancelamento da propriedade fiduciária. 3.2 O Cancelamento do Registro perante o Registro de Imóveis O termo de quitação e a autorização do cancelamento da propriedade fiduciária são dirigidos ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel, o qual após conferir os documentos, providenciará no cancelamento da propriedade fiduciária, mediante averbação, a teor do disposto no artigo 167, II, n° 2, da Lei 6.015/73. A averbação de cancelamento da propriedade fiduciária traz como conseqüência imediata para o devedor fiduciante e para o terceiro interveniente garantidor, o retorno da situação jurídico-dominial do imóvel ao status quo ante, transferindo-lhes a propriedade plena. Com o cancelamento, retorna-se à situação anterior à transferência operada com o registro do contrato de alienação fiduciária. Dessa forma, há a retroatividade dos efeitos da extinção para a data da constituição da propriedade fiduciária. 3.3 O Adimplemento do Devedor Fiduciante A constituição do devedor fiduciante em mora obedece a regra geral da primeira parte do artigo 397, do Código Civil, pela qual o vencimento da obrigação de pagar implica a automática exigibilidade do crédito. O não pagamento das prestações ajustadas implicará, portanto, para o devedor fiduciante, a sua constituição em mora. Nesse caso, o credor intimará o devedor para, no prazo de quinze dias efetuar o pagamento das prestações vencidas. O não pagamento das prestações consolida a propriedade fiduciária na pessoa do credor. Há que se considerar, porém, que na própria Lei 9.514/97, bem como, no Código Civil, especialmente em seu artigo 1.425, que trata do vencimento da dívida nos direitos reais de garantia em geral, estão previstas outras formas de descumprimento do contrato, que ensejam o vencimento antecipado da dívida, e que merecem ser analisadas. Além do descumprimento das obrigações de natureza pecuniária, também há o vencimento do débito da obrigação principal, e, a conseqüente constituição do devedor fiduciante em mora, se ocorrer a deterioração ou depreciação do imóvel sobre o qual foi constituída a propriedade fiduciária. Nesse particular, cabe frisar, que não é permitida na alienação fiduciária de coisa imóvel, a possibilidade de substituição do objeto da garantia, pois o mesmo pertence em propriedade resolúvel ao credor fiduciário, enquanto pendente a obrigação principal. Caso existisse esta possibilidade, ocorreria a extinção da propriedade fiduciária, com a conseqüente extinção do direito real. De igual maneira, se ocorrer a perda total do imóvel objeto da garantia, verificar-se-á a extinção do direito real, uma vez que não é permitida a substituição da garantia. Ocorrendo a insolvência da pessoa física, ou, a falência da pessoa jurídica, ambos na qualidade de devedores fiduciantes, verificar-se-á o vencimento antecipado da dívida, segundo prevê o artigo 32, da Lei 9.514/97. Nesse caso, o credor fiduciário poderá requerer a restituição do objeto da propriedade fiduciária, com a finalidade de, uma vez consolidada a propriedade do mesmo em seu favor, promover a venda pública, aplicando, conseqüentemente, o valor do leilão na satisfação de seu crédito, devolvendo para a massa falimentar, eventuais importâncias que ultrapassem seu crédito. Por último, em caso de desapropriação do imóvel, o preço pago deverá ser rateado entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário, de forma que o credor seja ressarcido da importância que lhe é devida na obrigação principal, e, o devedor receba a importância que tiver ultrapassado o crédito do credor. 3.4 Da Constituição em Mora O inadimplemento obrigacional do devedor fiduciante possibilita ao credor fiduciário, a faculdade de exercer o seu direito de satisfazer seu crédito com a aplicação do valor do bem objeto da propriedade fiduciária. O artigo 26, da Lei 9.514/97, combinado com o parágrafo único do artigo 397, do Código Civil, impõe a obrigatoriedade do devedor fiduciante ser constituído em mora para efeito de consolidação da propriedade, como observa Paulo Restiffe Neto, ao comentar situação análoga nos contratos de alienação fiduciária de bens móveis: É que o conteúdo (mora) só é palpável através do continente (prova), ou seja, só através da forma percebe-se a matéria (...). Aliás, através da comunicação feita pelo credor ao devedor, de acordo com a tradição do nosso Direito, sempre se abre oportunidade à purgação da mora ou apresentação do motivo que possa justificar a inação, no prazo eventualmente concedido...”. (Rastiffe Neto, 1976, p. 315) Antes de efetuar a intimação, o credor deverá aguardar o prazo de carência fixado no contrato, segundo determina o § 2°, do artigo 26, da Lei 9.514/97. No prazo de carência, apesar de correrem juros e demais cominações legais e contratuais, o credor fica impedido de agir, por isso é interessante que esse prazo não seja muito dilatado. Após a intimação, o devedor fiduciante tem a possibilidade de purgar a mora, convalidando o contrato. Não havendo a purga da mora, o credor fiduciário tem o direito de realizar, em seu favor, a consolidação da propriedade fiduciária, sob a forma de propriedade limitada com escopo de garantia e de efetuar a venda da mesma, aplicando, conseqüentemente, o valor auferido na satisfação de seu crédito. A constituição do devedor fiduciante em mora, é condição essencial para que o credor fiduciário possa exercer o seu direito na consolidação da propriedade. O artigo 26, da Lei 9.514/97 estabelece uma série de requisitos específicos, que deverão ser observados para a intimação do devedor fiduciante, sob pena de, não os atendendo, acarretarem a nulidade da mesma. O primeiro requisito a observar, é quanto ao prazo de carência para a intimação do devedor fiduciante. A Lei 9.514/97 não estabeleceu esse prazo, apenas fez referência que as partes livremente deveriam convencionar a esse respeito, importando desta forma, em norma facultativa. O problema maior surge quando o contrato nada dispuser sobre o prazo de carência. Entendemos, que nesse caso, deverá ser aplicado o artigo 397, do Código Civil, que estabelece estar constituído em mora o devedor na data convencionada para o cumprimento da obrigação principal. A intimação deverá ser dirigida ao domicílio do devedor fiduciante ou ao imóvel objeto da propriedade fiduciária. É requisito essencial que a intimação do devedor fiduciante seja pessoal, o que equivale a dizer que a ciência da mesma deve ser ao próprio devedor, conforme determina o artigo o § 3°, do artigo 26, da Lei 9.514/97. Essa intimação é ato que deve ser praticado pelo Oficial do Registro de Imóveis, a requerimento expresso do credor fiduciário. A Lei 9.514/97 prevê ainda, a possibilidade do registrador de imóveis delegar essa tarefa ao Oficial do Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, a remessa da mesma, pelo correio. Necessário se torna, porém, que a intimação seja dirigida também, ao cônjuge do devedor fiduciante, se este for casado, independentemente do regime de bens no casamento, porquanto entendemos, que os atos posteriores à intimação podem levar à disposição do bem. A Lei prevê também, a possibilidade da intimação na pessoa do representante legal, ou do mandatário especificamente constituído. A intimação na pessoa do representante legal, ocorre no caso do devedor fiduciante ser pessoa jurídica, quando deverá ser intimada aquela pessoa, que de acordo com o contrato social, a represente ativa e passivamente. Por outro lado, para a intimação na pessoa do mandatário, é condição essencial, que este tenha poderes especiais para receber a referida intimação, na forma do que dispõe o § 1°, do artigo 661, do Código Civil. Na hipótese de se frustar a intimação do devedor fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, por se encontrarem em local incerto e não sabido, deverá o Oficial do Registro de Imóveis certificar tal circunstância, prevendo a Lei, neste caso, a intimação por edital. Deve, contudo, ser requerida pelo credor fiduciário, a intimação por edital, não podendo ser praticada de ofício pelo Registrador de Imóveis. A publicação dos editais deve ser feita em um jornal de grande circulação no local do imóvel, ou, “noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária”, segundo estabelece o § 4°, do artigo 26, da Lei 9.514/97. A Lei contudo, nada dispôs sobre os intervalos entre as publicações. Da mesma forma, a Lei não estabeleceu prazo para o edital que, conseqüentemente, pode ser livremente fixado entre as partes. Após a intimação, o devedor fiduciante tem o prazo de quinze dias para, em querendo, purgar a mora, perante o Registro de Imóveis da localização do imóvel. Cabe ressaltar, que ao Oficial do Registro de Imóveis importa dar ciência do conteúdo da intimação ao devedor, sem interferir nos cálculos apresentados pelo credor fiduciário, que os realiza por sua conta e risco. Dessa forma, podemos concluir que a atuação do Oficial do Registro de Imóveis é apenas formal. É importante também, analisar o aspecto do conteúdo da intimação, que está definido no § 1°, do artigo 26, da Lei 9.514/97. Assim, deve constar da intimação, sem prejuízo de outras disposições pactuadas entre as partes, sob pena de não valer: a) o valor das prestações vencidas e as que se vencerem nos quinze dias subseqüentes à data da intimação, dentro dos quais é possível a purgação da mora pelo devedor fiduciante; b) juros convencionais, penalidades contratualmente estabelecidas, encargos legais, tais como a atualização monetária do débito, tributos que incidam sobre o bem, além de despesas condominiais, para imóveis em condomínio, seja o denominado condomínio comum, seja um condomínio especial; c) despesas de cobrança e para a intimação do devedor fiduciante. A constituição do devedor fiduciante em mora oferece-lhe a oportunidade de purgar a mora, convalidando, com isso, o contrato de alienação fiduciária em garantia imobiliária. Essa faculdade é concedida ao devedor fiduciante que deverá efetuá-la no prazo de quinze dias, contados da data do recebimento da intimação, junto ao Registro Imobiliário. Ocorrendo a purgação da mora, o Oficial do Registro de Imóveis deverá no prazo de três dias entregar a importância paga, deduzidas as despesas de intimação. Caso o devedor fiduciante não purgar a mora dentro do prazo de quinze dias, o Oficial do Registro de Imóveis deverá certificar essa circunstância ao credor fiduciário, para que este possa adotar as medidas necessárias para a consolidação da propriedade fiduciária em seu favor. 3.5 A Consolidação da Propriedade Fiduciária Imóvel Sendo a propriedade fiduciária uma propriedade resolúvel, se o devedor fiduciante deixar de pagar a dívida, no todo ou em parte, ocorrerá, por conseqüência natural, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, consoante estabelecem os artigos 1.359 e 1.360, do Código Civil, aplicáveis à propriedade fiduciária por força do artigo 33, da Lei 9.514/97. A propriedade fiduciária distingue-se da propriedade plena, justamente por ser provisória e estar subordinada a uma condição ou a um termo. Distingue-se dos demais direitos reais, por ser o credor fiduciário, titular de um direito real sobre coisa própria, ainda que subordinado à condição. O artigo 26 e seu § 7°, da Lei 9.514/97 prevêem que se frustrada a condição para a aquisição da propriedade pelo devedor fiduciante, consolida-se a propriedade em nome do credor fiduciário. A não purgação da mora pelo devedor fiduciante, permite para o credor fiduciário a possibilidade de exercer o direito na consolidação da propriedade fiduciária em seu favor, mediante a apresentação ao Oficial do Registro de Imóveis, de requerimento, acompanhado do comprovante de que a intimação não foi atendida e da prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos”, incidente em razão da transmissão da propriedade. Além disso, com a conso