A edição da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, está criando em algumas esferas do empresariado uma expectativa inadequada, qual seja a de que, a partir de 19 de fevereiro de 2015 – vigência estabelecida no artigo 168, II), contratos de promessa de compra e venda que contenham cláusula resolutiva expressa, podem ser cancelados diretamente no Registro de Imóveis, bastando prévia interpelação e sem necessidade de decisão judicial autorizativa do cancelamento.

Para evitar buscas desnecessárias, reproduzo o texto legal:

Art. 62. O art. 1o do Decreto-Lei no 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1o Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

Antecipo que discordo da amplitude que pretendem dar ao dispositivo legal.
As cláusulas resolutivas expressas carecem de reconhecimento judicial, conforme dispõe o Código Civil. Se elas se operam de pleno direito, significa que não é necessária constituição em mora, mas nunca que possa ser requerido o desfazimento do negócio diretamente ao Registro de Imóveis.
Se até nas nulidades de pleno direito existe necessidade de reconhecimento judicial, muito mais nos negócios meramente anuláveis.
Embora o preceito legal esteja sendo saudado por alguns segmentos empresariais como o remédio desjudicializado de rescisão contratual, a verdade é que os doutrinadores não se debruçaram sobre o tema e os tribunais nada decidiram. Correndo o risco de abordar o inusitado, e do modo simples e direto como me expresso, convido o leito a revisitar os textos legais correlacionados com o tema em debate.

Mais uma vez, vejamos o texto legal em comento:

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”

Já que esta norma remete expressamente ao CC, vejamos o que contem o artigo 474:

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Aqui coloco uma pergunta: algum Registrador de Imóveis lembra de ter cancelado registro com base no disposto no artigo 474, sem ordem judicial? Nunca, não é mesmo?
Ora, se o parágrafo em comento remete ao artigo 474 para dizer o que significa “operar de pleno direito”, e se com base no artigo 474 do CC não se cancela registro diretamente no Registro de Imóveis, jamais se poderá concluir que o parágrafo criou uma nova modalidade de cancelamento de registro imobiliário.

Mais, vejamos o disposto no artigo seguinte do CC:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Pedir para quem? Para o Juiz, por certo. Não é pedir ao Registrador.
E quem irá verificar/julgar se houve a correta indenização? O Juiz, por certo. Não será o Registrador.

Com este singelo arrazoado, externo entendimento de que algumas pessoas estão querendo levar o disposto no artigo e parágrafo sob exame, a uma dimensão muito maior do que eles realmente tem.

Mario Pazutti Mezzari
Registrador de Imóveis
Pelotas, setembro de 2015