As fronteiras dos direitos obrigacionais e dos direitos reais foram relativizadas de forma a contemplar satisfatoriamente as relações patrimoniais.
Carlos Roberto Gonçalves conceitua obrigações com eficácia real como sendo aquelas “que, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, transmitem-se e são oponíveis a terceiro que adquira direito sobre determinado bem”.[1]
Na dicotomia tradicional, o direito das obrigações disciplina relação jurídica horizontal (pessoal) que vincula devedor e credor ao cumprimento de determinada prestação. Já no direito das coisas a relação jurídica é vertical entre um sujeito e uma coisa (direitos reais incidem sobre uma coisa).
Contudo, existem situações híbridas que permanecem com a essência de direito obrigacional – objeto permanece sendo uma prestação – mas adquirem eficácia de direito real.
A obrigação com eficácia real mantém sua natureza pessoal (relação de pessoa a pessoa), porém quando conduzida ao registro imobiliário adquire eficácia erga omnes. Não se converte, entretanto, em direito real (rol taxativo previsto no artigo 1.225 do Código Civil).
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald reconhecem que os chamados direitos obrigacionais com eficácia real “não poderão ser considerados como direitos reais. Pois, pelo princípio da tipicidade a eles inerente, toda limitação ao direito de propriedade que não esteja prevista em lei como direito real tem natureza obrigacional”.[2]
Há uma potencialização do direito obrigacional com a publicização através do registro de imóveis de obrigações que se relacionem aos bens imóveis, ou aos sujeitos que figuram nos registros, sempre que houver previsão legal.
Luiz Egon Richter, em A Trajetória do Título no Registro de Imóveis: Considerações Gerais, elucida:
O Registro de Imóveis brasileiro transcende no âmbito de suas competências, a mera publicidade constitutiva, desconstitutiva ou declaratória de direitos reais sobre bens imóveis, na medida em que, são publicizados fatos jurídicos que dizem respeito aos imóveis, assim como atos e fatos que dizem respeito aos titulares de direitos ou demais sujeitos que figuram nos atos registrais. Temos, portanto, um sistema registral imobiliário que não fica adstrito à constituição ou declaração de direitos reais sobre bens imóveis.[3]

Nessa esteira, a Lei 8.245/91 que dispõe sobre locação de imóveis urbanos prevê em seu artigo 8º a impossibilidade do adquirente do bem imóvel denunciar o contrato de locação que recaia sobre o bem objeto da transação, desde que o seja este por prazo determinado, com cláusula de vigência e esteja averbado no registro imobiliário.[4]
A lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), no seu artigo 167, inciso I, item 3 prevê que os contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada ingressam no cartório onde o imóvel esteja matriculado por ato de registro (e não averbação como cita a Lei 8.245/91).
Para tanto o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou que a legitimidade para este registro não é apenas do proprietário locador, mas também, sobretudo, do próprio locatário; e que para tanto, basta a apresentação de uma das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando que coincida o nome de um dos proprietários e o locador.[5]­­-[6]
Já o artigo 33 da Lei 8.245/91 cuida do direito de preferência do locatário em face de alienação do imóvel por ele alugado, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel (precedência do registro do contrato de locação) em consonância com o artigo 167, II, item 16, Lei 6.015/73.[7]-[8]
O Código Civil prevê a locação de coisas, nos artigos 565 a 578, e tem como objeto coisas móveis ou imóveis não regulados por lei especial, como por exemplo, mas com ressalvas [9], as vagas autônomas de garagem e de espaços para estacionamento de veículos.
Flavio Tartuce explica que “eventualmente se foram locados apartamento e vaga de garagem a Lei de Locação deverá incidir pela aplicação do princípio pelo qual o acessório segue o principal”.[10]
Exclui-se, portanto, da incidência do Código Civil, no que tange a esta espécie de contrato – locação de coisas – as locações de imóveis urbanos (Lei 8.245/91) e as locações de imóveis rurais para fins de arrendamento ou parceria (Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra).
O artigo 576, caput e parágrafo 1° do Código Civil, também cuidam de exemplo de obrigação com eficácia real:
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
§ 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

As locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios e de suas autarquias e fundações são regidas pelo Código Civil[11] (o que não se confunde com as situações em que o Poder Público seja o locatário).
Portanto, nos casos de locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios e de suas autarquias e fundações, não há direito de preferência na aquisição, apenas hipótese de direito obrigacional com eficácia real que possibilita o respeito ao contrato de locação no caso de compra do bem, desde que observados os requisitos legais.
No mais, as hipóteses de direito obrigacional com eficácia real não se confundem com as obrigaçõespropter rem, tipo de relação jurídica que se enquadra entre o direito das obrigações e os direitos reais, assimilando características de ambos.
As obrigações propter rem, também conhecidas como obrigações ob rem, possuem natureza de obrigação acessória mista e impõe prestações ao titular de um direito real.
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, dentro deste contexto, ensinam que “em regra, os direitos reais não criam obrigações positivas para terceiros, tão somente um dever genérico negativo, consistente na abstenção da prática de atos que possam cercear a substância do direito alheio. Por outro lado, as obrigações normalmente surgem de um negócio jurídico unilateral ou bilateral, cujo fundamento é a manifestação de vontade. Excepcionalmente, a mera titularidade de um direito real importará a assunção de obrigações desvinculadas de qualquer manifestação da vontade do sujeito. A obrigação propter remestá vinculada à titularidade do bem, sendo esta razão pela qual será satisfeita determinada prestação positiva ou negativa, impondo-se sua assunção a todos os que sucedam ao titular na posição transmitida. A obrigação nasce com o direito real e com ele se extingue.[12]
Dessa forma, as obrigações propter rem acompanham a própria coisa, exemplo clássico desse tipo de obrigação é o pagamento de despesas do condomínio edilício que seguem o condômino, bem como os direitos de vizinhança previstos no Código Civil.
O Superior Tribunal de Justiça, em mais de uma oportunidade, já entendeu que obrigação de pagar água e luz não se vincula a coisa, mas sim a pessoa que contratou o serviço.[13] Portanto, não se trata de exemplo de obrigação propter rem.
Assim, a obrigação propter rem se vincula a uma coisa; diferentemente, da obrigação com eficácia real, de natureza pessoal, que, em virtude de registro, passa a ter eficácia erga omnes.
As situações expostas refletem diretamente na higidez dos negócios jurídicos imobiliários, e, portanto, devem ser analisados de forma criteriosa pelo notário nos casos concretos em que sua atuação mostra-se presente, de forma a proporcionar a segurança jurídica almejada nas relações contratuais.


REFERÊNCIAS


CHICUTA, Kioitsi. A locação, o NCC e o Registro do Imóveis. Disponível em: <http://www.irib.org.br/html/biblioteca/biblioteca-detalhe.php?obr=110>. Acesso em: 26 de maio de 2015.

CÓDIGO CIVIL COMENTADO: doutrina e jurisprudência – Lei nº 10.406, de 10.01.2002 – contém o Código Civil de 1916. Cezar Peluzo (coord.). 6ª ed. rev. e atual. Barueri: Manole, 2012.

DONIZETTI, Elpídio; QUINTELLA, Felipe. Curso didático de direito civil. São Paulo: Atlas, 2012.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil - Obrigações. 6º ed. editora JusPodivm, 2012. 2 vol.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil 1 esquematizado. São Paulo: Saraiva, 2011. 1 vol.

LEI DE REGISTROS PÚBLICOS: COMENTADA; coordenação José Manuel de Arruda Alvim Neto, Alexandre Laizo Clápis, Everaldo Augusto Cambler. – Rio de Janeiro: Forense, 2014.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil – Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. São Paulo: Método, 2006.

[1] GONÇALVES, Carlos Roberto, cf. Direito Civil 1 esquematizado, p. 434

[2] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson , cf. Curso de Direito Civil obrigações, p.107

[3] Disponível em: <http://www.irib.org.br/html/biblioteca/biblioteca-detalhe.php?obr=169>. Acesso em 14 de maio de 2015.

[4] Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

[5] REsp 475033 / SP - Relator(a): Ministro HAMILTON CARVALHIDO. Data da Publicação DJ 09/02/2004. Ementa. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. REGISTRO DO CONTRATO COM CLÁUSULA DE VIGÊNCIA NO CASO DE ALIENAÇÃO. REQUISITOS. SOLIDARIEDADE EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. CONCERTO ENTRE OS LITISCONSORTES. REEXAME DEPROVA. 1. Não há falar em nulidade do registro do contrato de locação se o co-proprietário que o celebra detém autorização para a administração do imóvel. 2. A averbação no registro de imóveis, de que depende a oponibilidade do contrato de locação ao novo adquirente, tem como requisitos legais a "apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador." (artigo 169, inciso III, da Lei nº 6.015/73, com redação dada pelo artigo 81 da Lei nº 8.245/91). 3. Possui legitimidade para o registro do contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação não apenas o proprietário locador, mas também e, sobretudo, o próprio locatário, em cujo interesse dispôs o artigo 81 da Lei do Inquilinato. 4. A inexistência de concerto entre os litisconsortes, no intuito de lesar a parte contrária, a excluir a condenação solidária nos ônus da sucumbência, insula-se, por inteiro, no universo fático-probatório, o que impede o seu conhecimento, por força do Enunciado nº 7 da Súmula deste Superior Tribunal de Justiça. 5. Recurso parcialmente conhecido e improvido. Disponível em: <http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp>. Acesso em 26 de maio de 2015.

[6] Lei 6.015/73, Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991).

[7] Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

[8] Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II - a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)

[9] REsp 1046717 / RJ. Relator(a): Ministra LAURITA VAZ. Data da Publicação: 27/04/2009. Ementa LOCAÇÃO. CONTRATO. OBJETO. TERRENO URBANO DESTINADO À EXPLORAÇÃO DE SERVIÇO DE ESTACIONAMENTO. OBJETO SOCIAL DA LOCATÁRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL CARACTERIZADA. LEI 8.245/91. APLICABILIDADE. EXPRESSA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. 1. A locação de terreno urbano para a exploração de serviço de estacionamento não afasta a incidência do regramento da Lei de Locações - Lei n.º 8.245/91 -, pois tal atividade não se subsume à exceção contida no art. 1.º, parágrafo único, alínea a, item 2, da referida lei. Precedente. 2. Constatando-se, da sua simples leitura, que o contrato firmado entre as Partes expressamente prevê que será regido pelas disposições da Lei n.º 8.245/91 - Lei de Locações -, bem como que seu objeto constitui-se na locação de área urbana de estacionamento para que a empresa Ré explore a atividade empresarial objeto de seu contrato social; é de se reconhecer a incidência da Lei n.º 8.245/91. 3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. Disponível em: <http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/doc.jsp?livre=1046717&&b=ACOR&p= true&t=JURIDICO&l=10&i=2>. Acesso em 26 de maio de 2015.

[10] TARTUCE, Flavio, cf. Direito Civil - Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie, p.313

[11] Lei 8.245/91, Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

[12] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson , cf. Curso de Direito Civil obrigações, p.110

[13] AgRg no REsp 1320974 / SP. Relator(a): Ministro BENEDITO GONÇALVES. Data da Publicação: 18/08/2014. Ementa. PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA E COLETA DE ESGOTO. DÉBITO DE LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. 1. É firme o entendimento no STJ de que o dever de pagar pelo serviço prestado pela agravante - fornecimento de água – é destituído da natureza jurídica de obrigação propter rem, pois não se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta vontade de receber os serviços. Precedentes: AgRg no AREsp 265966/SP, Relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe 10/04/2013; AgRg no AREsp 2.9879/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 22.05.2012; AgRg no AREsp 141404 / SP, Relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe 02/05/2012; REsp 1311418/SP, Relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 15/05/2012. 2. Agravo regimental não provido. Disponível em: < http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/doc.jsp?livre=1320974&&b=ACOR&p=true&t=JURIDICO&l=10&i=2>. Acesso em 26 de maio de 2015.