O princípio da prioridade, no direito imobiliário, é um dos mais importantes no registro de imóveis. Segundo o princípio, terá sempre prioridade para a realização dos procedimentos de registro o título apresentado em primeiro lugar no cartório. No direito brasileiro, prevalece o sistema alemão de transmissão da propriedade imobiliária, em que esta só ocorre mediante o registro do título respectivo. Nesse sentido, o artigo 1.245 do Código Civil de 2002 enuncia que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, e reforça o parágrafo primeiro desse mesmo artigo que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua como dono do imóvel”. A celebração do contrato ou da escritura de compra e venda não produz efeitos de transmissão da propriedade e não representa um direito real, apesar de garantir direitos pessoais ou obrigacionais. Se, por exemplo, um mesmo imóvel for vendido, por má fé, para dois compradores diferentes, aquele que primeiro apresentar o título no cartório, mesmo que de data posterior ao primeiro, garantirá para si a propriedade. Pelo artigo 186 da Lei de Registros Públicos (6.015/73), “o número de ordem determinará a prioridade, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa simultaneamente”, de modo que a prioridade será determinada para aquele que primeiro protocolar o título. E, no protocolo do cartório de imóveis, “os títulos tomarão o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação” (artigo 182). APLICAÇÃO Existem dois modos de aplicação do princípio da prioridade. O primeiro é o da prioridade excludente, quando se tratar de domínio ou direitos reais que não podem coexistir sobre uma mesma propriedade. No caso da prioridade excludente, o artigo 190 da Lei 6.015/73 determina que “não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel”. Para resolver o problema, aplica-se o princípio da prioridade. Assim, o procedimento de registro haverá de ser concluído em relação ao título prenotado em primeiro lugar, pela ordem do protocolo. O outro título não poderá ser registrado. O segundo modo de aplicação desse princípio é o da prioridade preferente, que se refere ao registro simultâneo de títulos compatíveis, como uma compra e venda seguida de outra escritura de constituição de hipoteca pelo novo proprietário, por exemplo. Também nesse caso, a preferência será do título prenotado no protocolo “sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil (Lei 6.015/73, art. 191)”. Neste caso, os títulos, compatíveis entre si, serão registrados. » Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital Fonte: Anoreg/BR