A análise do provimento 195/25 mostra como o CNJ reposiciona a matrícula imobiliária como um serviço público digital acessível, abrindo caminho para maior transparência e interoperabilidade.

A matrícula imobiliária sempre foi considerada o núcleo de segurança do registro de imóveis, operando como o ponto de partida para a individualização jurídica de cada parcela do território. Tradicionalmente vista como um ato formal e estático, a matrícula cumpria o papel de documentar, de forma cronológica, os eventos jurídicos de um bem imóvel, em consonância com o princípio da continuidade registral. No entanto, esse modelo analógico e fragmentado já não é suficiente para atender às exigências de governança fundiária, sustentabilidade e transparência num país marcado por informalidades e sobreposições territoriais. A pressão por maior precisão espacial e interoperabilidade institucional impõe uma mudança de paradigma: de ato para serviço.

É nesse contexto que se insere o papel normativo do CNJ, que tem atuado como vetor de modernização das serventias extrajudiciais por meio da edição de provimentos com força regulatória. A tradição brasileira de delegação de competências cartoriais aos entes privados encontra no CNJ um ente coordenador e harmonizador, especialmente por meio da Corregedoria Nacional de Justiça, que busca estabelecer diretrizes nacionais mínimas para o funcionamento dos registros públicos. Ao editar o provimento 195, em junho de 2025, o CNJ reafirma essa missão, introduzindo uma nova camada normativa que reposiciona a matrícula como um serviço público contínuo e digitalmente acessível, voltado à governança territorial e à segurança jurídica das relações fundiárias.

O provimento CNJ 195/25 altera significativamente o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça ao instituir dois módulos fundamentais: o IERI-e - Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis e o SIG-RI - Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis. Esses instrumentos não apenas digitalizam o acesso à informação registral, mas operam como mecanismos de saneamento, interoperabilidade e análise geoespacial da malha fundiária brasileira. A matrícula, por sua vez, passa a ser atualizada de forma contínua e integrada, com base em dados georreferenciados, metadados padronizados e coordenadas geodésicas, abrindo caminho para sua utilização como infraestrutura pública de dados espaciais - conforme já ocorre na União Europeia com a Diretiva INSPIRE (SCHMIDT-AßMANN; EBERLE, 2017; SCHADE; GRANEL, 2013).

Essa reconceituação da matrícula como serviço se inscreve num movimento internacional mais amplo de reconhecimento do valor público da informação geoespacial. Tal como apontam autores como Branch (2009), Brilis et al. (2006) e Kok e Van Loenen (2005), os sistemas de informação geográfica associados a cadastros multifinalitários desempenham papel estratégico em políticas públicas de solo, moradia e meio ambiente. Ao integrar os dados do CAR, SIGEF, NIRF, CCIR e CIB, o provimento 195/25 aproxima o Brasil de experiências internacionais de infraestrutura de dados espaciais, nas quais o mapa - e, por consequência, a matrícula - passam a constituir um bem público essencial à sustentabilidade e à justiça territorial (ARAGÃO, 2014; GILLESPIE; SAGHY, 2023).

Como observa Ugeda (2025), o reconhecimento jurídico da geoinformação como um direito do cidadão e um dever do Estado aproxima o registro imobiliário do campo da prestação contínua de serviços públicos. A matrícula, assim compreendida, não se encerra no ato de sua abertura, mas exige atualização permanente, interoperabilidade com cadastros temáticos e transparência quanto à ocupação e ao uso do solo. Trata-se de um serviço que, além de garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias, passa a fornecer inteligência territorial para a formulação de políticas públicas, fiscalizações ambientais, alocação de recursos e combate à grilagem - cumprindo os princípios de publicidade, função social da propriedade e sustentabilidade (FARIAS, 2006; SAMPAIO, 2003; UGEDA, 2017).

Portanto, o provimento CNJ 195/25 deve ser lido não apenas como um aperfeiçoamento técnico do sistema registral, mas como um verdadeiro marco de inflexão institucional. Ao transformar a matrícula em serviço, insere o Brasil no campo da governança digital territorial, exigindo novos padrões de interoperabilidade, governança federativa e qualificação dos dados espaciais (JANKOWSKA, 2014; PACHELSKI; PARZYNSKI, 2007). Como destacado por McLaughlin (1991) e Moen (1994), a infraestrutura da informação geoespacial é parte inseparável da infraestrutura do Estado moderno. A matrícula cartorial digital, se tratada como serviço público, passa a compor o núcleo dessa nova engenharia do território.

O conteúdo do provimento CNJ 195/25

O provimento CNJ 195/25 tem como escopo declarado a modernização do sistema de registro de imóveis brasileiro, com especial foco na transformação digital, interoperabilidade institucional e integração geoespacial dos dados. Editado pela Corregedoria Nacional de Justiça, o texto normativo se insere na trajetória recente de fortalecimento do SREI - Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, mas inova ao introduzir ferramentas de análise estatística (IERI-e) e inteligência geográfica (SIG-RI), que ampliam significativamente a função tradicional do registro. Trata-se de um movimento regulatório que busca responder a desafios históricos - como a fragmentação fundiária, a sobreposição de registros, a informalidade dominial e a dificuldade de acesso à informação - por meio da racionalização das bases de dados e da construção de uma malha registral digital coesa e auditável.

Um dos principais méritos do provimento reside na consagração da interoperabilidade como princípio operativo, alinhado à norma técnica ABNT NBR 17047:2022 e à experiência de países que adotaram IDE - Infraestruturas de Dados Espaciais como suporte jurídico à gestão territorial. A interoperabilidade, nesse caso, não se limita à troca técnica de arquivos, mas implica a integração funcional e semântica entre o registro de imóveis e outros cadastros oficiais - como CAR, CCIR, NIRF, CIB e o Cadastro Imobiliário Fiscal. Isso permite que a matrícula, ao incorporar metadados padronizados e coordenadas georreferenciadas, se torne uma unidade de informação multifinalitária, capaz de servir simultaneamente aos interesses registrários, ambientais, fiscais e urbanos (FOLGER, 2012; JANKOWSKA; PAWELCZYK, 2014).

O avanço mais notável está na centralização da matrícula como pivô de articulação entre os registros jurídicos e os dados geográficos. O SIG-RI, por exemplo, permite a visualização cartográfica das matrículas com base em polígonos georreferenciados, transformando a visualização textual da propriedade em uma experiência territorial interativa. A informação registrada deixa de ser puramente descritiva e passa a ser espacialmente situada, o que ressignifica a função da matrícula como interface entre o sistema jurídico e o território físico (POORTHUIS et al., 2023; BRANCH, 2009). Isso viabiliza auditorias espaciais automatizadas, detecção de sobreposições e análise de vacâncias dominiais, com potencial de impacto direto na formulação de políticas públicas fundiárias, ambientais e habitacionais.

Além disso, a criação do IERI-e - Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis inaugura uma nova frente de atuação do ONR como gestor de dados estratégicos sobre o patrimônio imobiliário nacional. A consolidação de informações sobre área, localização, tipo de imóvel, certificação no SIGEF e situação registral permite ao Estado conhecer a composição e distribuição territorial da propriedade registrada no país - algo até então inexistente de forma padronizada e em tempo real. Como argumenta Machado (2018), a informação ambiental e territorial qualificada é condição para o exercício pleno do direito à informação e da função ambiental da propriedade. O IERI-e, nesse sentido, transforma o registro em instrumento de monitoramento e planejamento ambiental, urbano e rural.

Essa centralidade da matrícula como núcleo de inteligência territorial apenas se efetiva, contudo, se acompanhada de uma mudança na concepção do próprio serviço cartorial. O registro passa a ser concebido não apenas como repositório de atos passados, mas como um serviço ativo e responsivo, com obrigação contínua de atualização, saneamento e interoperabilidade. A matrícula, então, deixa de ser vista como um título estático e passa a desempenhar o papel de infraestrutura pública de dados espaciais - conforme propõe a doutrina do Direito Administrativo Geográfico (UGEDA, 2025a; 2025b). Com isso, a atuação do registrador ganha contornos técnicos, territoriais e colaborativos, ampliando sua função para além da chancela jurídica e incorporando a responsabilidade pela qualidade e confiabilidade da malha registral como um todo.

A matrícula como serviço público de interesse geral

A transição da matrícula imobiliária de um ato jurídico isolado para um serviço público contínuo e estruturado representa uma inflexão significativa na arquitetura do direito registral brasileiro. Essa mudança não é meramente terminológica, mas traduz uma transformação profunda na forma como o Estado se relaciona com o território e seus ocupantes. Ao ser concebida como serviço, a matrícula deixa de ser apenas a formalização documental de uma aquisição ou modificação dominial e passa a integrar um sistema informacional de interesse público, acessível, interoperável e orientado para finalidades múltiplas. Como em outros domínios, essa lógica dinâmica impõe ao Estado e às serventias a responsabilidade pela atualização, consistência e qualidade dos dados, tal como ocorre com o CPF ou o cadastro escolar - registros pessoais que funcionam como referência única para acesso a diversos serviços públicos.

Essa analogia com serviços públicos personalíssimos é útil para compreender o novo papel da matrícula. Tal como o CPF permite ao cidadão se identificar perante a administração pública e acessar direitos, a matrícula, em sua versão digital e georreferenciada, passa a ser a identidade do imóvel no espaço jurídico e territorial. Ela deve refletir, com precisão, sua localização, limites, dimensões, titularidade, certificações, vínculos ambientais e regularidade urbanística. Assim como o passaporte é atualizado automaticamente com base em sistemas integrados de segurança e migração, espera-se que a matrícula também se mantenha atualizada por meio da alimentação contínua pelo SIG-RI e IERI-e, com integração a bases oficiais do Incra, Receita Federal, órgãos ambientais e municípios.

O reconhecimento da matrícula como serviço público de interesse geral reforça sua função na governança fundiária e no combate às desigualdades territoriais. No Brasil, a sobreposição de registros, a ausência de georreferenciamento, a duplicidade de títulos e a informalidade dominial afetam diretamente o acesso ao crédito, à regularização fundiária e à segurança jurídica. O provimento CNJ 195/25 contribui para enfrentar esse cenário ao exigir que as serventias promovam averbações saneadoras, corrijam inconsistências, comuniquem ilícitos ao Ministério Público e assegurem a unicidade matricial - medidas que, juntas, visam construir uma base territorial segura e confiável para a formulação de políticas públicas e investimentos (UGEDA, 2017; PACHELSKI; PARZYNSKI, 2007).

Do ponto de vista econômico, a matrícula como serviço afeta diretamente o mercado de crédito rural e de crédito urbano. A vinculação da matrícula aos cadastros fiscais e ambientais permite que instituições financeiras tenham acesso seguro à situação jurídica e territorial dos imóveis dados em garantia. Essa transparência favorece a expansão do crédito rural, especialmente para pequenos produtores, pois assegura que as garantias sejam válidas e auditáveis. Além disso, a centralização e padronização das informações promovem a confiança nos registros, o que é essencial para operações com lastro em ativos fundiários, como as emissões de CRA e os programas de financiamento habitacional - um ponto também observado por Schade e Granel (2013) ao tratarem do papel das infraestruturas de dados espaciais na atratividade econômica dos territórios.

Finalmente, a matrícula enquanto serviço público tem implicações relevantes para a agenda ESG (ambiental, social e de governança). No componente ambiental, ela permite a verificação de conformidade com o Código Florestal, a transparência quanto à sobreposição com áreas ambientalmente protegidas e a rastreabilidade de imóveis inseridos em mercados de carbono ou cadeias sustentáveis de produção. No aspecto social, contribui para a inclusão fundiária de populações historicamente excluídas, como ocupantes urbanos irregulares e comunidades tradicionais. No que toca à governança, estabelece padrões objetivos para a atuação das serventias, exigindo consistência técnica e interoperabilidade sistêmica - aproximando-se, assim, das diretrizes internacionais de qualidade da geoinformação e da função reguladora do Estado na gestão do território (JANKOWSKA, 2014; ARAGÃO, 2014; BRILIS et al., 2006).

Desafios e oportunidades da implementação

A implementação do provimento CNJ 195/25 impõe desafios relevantes à estrutura atual das serventias extrajudiciais, sobretudo no que diz respeito à capacidade tecnológica e à qualificação técnica dos cartórios. Muitos registradores ainda operam com sistemas próprios e pouco interoperáveis, e parte significativa das serventias em regiões rurais ou menos urbanizadas carece de infraestrutura digital compatível com os requisitos de georreferenciamento, comunicação por APIs (interface que permite que os programas de software compartilhem dados e funções) e uso de padrões abertos de dados espaciais. Isso evidencia um desequilíbrio estrutural que pode comprometer a efetividade da norma se não for acompanhado de políticas públicas de apoio técnico e financeiro - inclusive mediante fomento cruzado por meio do ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis, responsável pela governança da infraestrutura digital nacional do registro.

Nesse sentido, o papel do ONR é decisivo, pois lhe cabe não apenas garantir a operação técnica dos módulos IERI-e e SIG-RI, mas também promover o alinhamento entre as diferentes realidades locais, padronizar os fluxos de dados, credenciar os profissionais técnicos habilitados e assegurar o cumprimento das normas de interoperabilidade. Da mesma forma, as corregedorias estaduais e distrital assumem uma função estratégica ao adaptar às normas de serviço estaduais às diretrizes nacionais, monitorar o cumprimento das novas obrigações e colaborar com a integração cadastral junto a órgãos ambientais, tributários e urbanísticos. A atuação cooperativa entre ONR, corregedorias e os registradores locais é condição necessária para que o modelo digital instituído pelo provimento 195/25 não apenas funcione, mas seja sustentável e confiável em todo o território nacional.

Outro ponto crítico está nas relações institucionais com os municípios e suas plataformas de gestão territorial. A matrícula georreferenciada e interoperável tem potencial para qualificar significativamente os cadastros territoriais urbanos e rurais, permitindo a integração com sistemas de IPTU, ITR, licenciamento, regularização fundiária e planejamento urbano. No entanto, essa sinergia ainda está em construção e depende de marcos jurídicos claros, acordos de cooperação, infraestrutura técnica e vontade política. Além disso, o ecossistema digital de registros deve dialogar com plataformas privadas de geoinformação, legaltechs e bases de dados de mercado, sem abrir mão dos princípios de publicidade, finalidade e proteção de dados pessoais. Como destacam Kok e Van Loenen (2005), a interoperabilidade plena entre sistemas públicos e privados só é alcançada com governança federativa sólida e padrões compartilhados.

Conclusão

A conclusão que se impõe é que o Provimento CNJ 195/25 inaugura um novo patamar de cidadania registral no Brasil. Ao transformar a matrícula cartorial em um serviço digital, contínuo e espacializado, o CNJ reconhece que a informação fundiária não é apenas um dado jurídico, mas um bem público que estrutura políticas de habitação, reforma agrária, infraestrutura urbana, proteção ambiental e justiça territorial. A matrícula, nesse novo paradigma, torna-se o elo entre o ordenamento jurídico e a realidade geográfica, fornecendo aos cidadãos e ao Estado os elementos necessários para o planejamento democrático do território. Como propõe Ugeda (2025), trata-se da consagração do direito à geoinformação como um direito fundamental no contexto da sociedade da informação.

Em última instância, os impactos dessa transformação transcendem o universo registral e projetam-se sobre a própria organização do Estado brasileiro. A digitalização do registro de imóveis com base em coordenadas geodésicas, metadados auditáveis e interoperabilidade com cadastros temáticos fortalece a segurança jurídica, reduz as zonas de incerteza dominial e favorece o reuso de dados espaciais para fins econômicos, sociais e ambientais. Ao incorporar a lógica das IDE - Infraestruturas de Dados Espaciais, o Brasil dá um passo rumo à consolidação de um modelo de Estado informado pelo território, em que a matrícula cartorial é não apenas um ato, mas um serviço essencial à construção de um país mais justo, transparente e sustentável.

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Fonte: Migalhas