Não obstante os profundos debates e atualizações experimentadas pela lei de alienação fiduciária de bens imóveis nos últimos anos - a lei 9.514/97, atual força motriz do crédito imobiliário que institui o regime de alienação fiduciária de imóveis - ainda há espaço para dúvidas e situações que impactam sobremaneira a etapa da retomada e leilões extrajudiciais de imóveis, em razão de lacunas no texto legal.

A lei 9.514/97 gera questionamentos práticos quanto à responsabilidade pelo pagamento de débitos de IPTU e taxas condominiais (denominados aqui como "encargos do imóvel") de moradores em diversos casos, em alguns deles inclusive aguardando pronunciamento do STJ1. Abordaremos neste artigo, os possíveis endereçamentos da responsabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel na hipótese de arrematação de imóvel em primeira praça, sob as perspectivas de advogada e leiloeiro especialistas no tema.

A referida lei estabelece que o valor de primeira praça é o valor de avaliação do imóvel atribuído pelas partes à época da celebração do respectivo contrato e atualizado conforme critério contratual2. Porém, tanto a lei quanto a maioria dos contratos não fornecem maiores elementos quanto à responsabilidade pelo pagamento dos encargos dos imóveis se o arremate ocorrer em primeira praça: seria a responsabilidade por tal pagamento do fiduciário, do fiduciante ou do arrematante?

Por outro lado, a regra para a composição do cálculo do lance mínimo em segunda praça está expressamente prevista no art. 27, parágrafo 3º, da lei 9.514/143, a qual prevê a inclusão dos encargos do imóvel na composição do lance mínimo para o segundo leilão e, consequentemente, liquidados em decorrência da arrematação.

A questão prática, objeto do presente artigo, surge especialmente quando o valor da primeira praça é inferior ao da segunda praça - evento não raro nos leilões da lei 9.514/97. A lei em comento, ao estabelecer expressamente que os encargos do imóvel estão incluídos apenas no valor de segunda praça, carecendo, portanto, de previsão expressa sobre quem seria o ator responsável pelo pagamento dos encargos do imóvel na primeira praça, sugere uma aparente lacuna legal com consequências nebulosas do lado prático. Vejamos as hipóteses de quem seria o responsável pelo pagamento dos encargos do imóvel em primeira praça:

(i) Arrematante? Afinal, tratam-se de débitos propter rem e consequentemente, serão de responsabilidade do novo proprietário, por exemplo, à luz do art. 1.345 do CC4, devendo o edital, a pedido do fiduciário/comitente expressamente solicitar ao leiloeiro fazer constar a responsabilidade ao arrematante, a despeito de a lei 9.514/97 não dispor sobre o tema.

Em relação a esta possibilidade, recentemente a 1ª Seção do STJ fixou a seguinte tese sob o rito dos recursos repetitivos (Resp 1.914.902), aplicável quando o arremate ocorre em hasta pública via processo judicial:

"Diante do disposto no art. 130, parágrafo único do CTN, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação".

Portanto, o STJ, ratificando o teor do art. 130, parágrafo único do CTN e o posicionamento de que a arrematação é forma de aquisição originária de propriedade, notadamente quanto aos débitos de IPTU e de condomínio, consolida segurança jurídica ao instituto ao desonerar o arrematante dos débitos de IPTU, ainda que o "edital" seja omisso ou que atribua ao arrematante tal responsabilidade.

Por outro lado, há que se ponderar se a decisão do STJ alcançaria também os leilões extrajudiciais e, portanto, tornaria inválida disposição editalícia que atribua ao arrematante o pagamento do IPTU do imóvel, caso o valor do lanço não seja suficiente para suportá-lo.

Em qualquer caso, a nosso ver, há que se considerar que, se o cerne do instituto da arrematação é se constituir de uma forma de aquisição originária de propriedade em relação aos encargos do imóvel, segundo a própria e vasta jurisprudência do STJ sobre o tema, é plausível que os efeitos desta decisão alcancem também os leilões extrajudiciais. Por outro lado, e apenas para ilustrar a complexidade do tema para o próprio Judiciário, e não obstante o entendimento do STJ, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo entende que a aquisição por meio de arrematação em leilão é considerada derivada, pois não se sobrepõe, por exemplo, a princípios registrais5.

Outro aspecto que não pode ser negligenciado é o impacto comercial da atribuição da responsabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel, pois, a depender do valor do bem em primeira praça, o acréscimo destas dívidas ao arrematante pode significar a inviabilidade financeira da aquisição pelo mercado, ou seja, transferir débitos ao arrematante pode significar a inviabilidade da venda do bem.

(ii) Sub-rogação no lanço: na linha do que decidiu recentemente o STJ, retro citado, teríamos o mesmo cenário na arrematação extrajudicial, ou seja, em princípio, o bem seria transferido livre desses débitos ao arrematante, conforme previsto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), e no art. 908, parágrafo primeiro, do CPC, aplicáveis às expropriações.

A sub-rogação desses débitos no valor do lance poderia ocorrer automaticamente com a respectiva absorção dos valores pendentes de pagamento e o saldo do lanço, se restar algum, seria absorvido pela credora. Contudo, se o resultado arrecadado em 1ª praça for insuficiente para liquidar toda dívida dos encargos do imóvel, a fiduciária, ainda assim, estaria obrigada a outorgar a quitação ao fiduciante prevista no art. 26 e seguintes da lei 9.514/97, bem como transferir o imóvel arrematado via escritura de venda e compra?

(iii) Devedor fiduciante: os contratos e a lei 9.514/97 preveem que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel é do fiduciante, notadamente pelo senso de que os respectivos fatos geradores remontam ao período da posse, uso e gozo do imóvel. Frise-se, inclusive, que este tema também está em análise pelo STJ6. Pois bem, se em última instância recaírem sobre o arrematante ou fiduciária os pagamentos de encargos do imóvel em decorrência do inadimplemento do fiduciante, seria àqueles possível pleito de ressarcimento em face do fiduciante pelos montantes dos encargos do imóvel, ou tal possibilidade estaria apenas ao alcance do arrematante, pois a fiduciária esbarraria na quitação obrigatória e na vedação de cobrança de saldo, ao menos nos financiamentos residenciais, nos termos do art. 26-A, parágrafo 4o da lei 9.514/97?

A nosso ver, não nos parece descabida interpretar que a quitação obrigatória acima mencionada não abrangeria - e nem poderia abranger - o dever contratual do fiduciante sobre os débitos propter rem, pois tal quitação, nos termos dos artigos da lei. 9.514/97 que a mencionam, são literais abrangendo apenas dívida, isto é, o saldo contratual do financiamento pertencente ao fiduciário.

Assim, parece-nos que a quitação prevista na lei está limitada ao saldo contratual da operação de financiamento, excluídos os débitos propter rem desse escopo, a uma, por literalidade dos artigos que definem o objeto da quitação obrigatória, que é justamente a dívida, que não se confunde com os encargos do imóvel e segundo, porque a fiduciária não tem legitimidade para dar quitação por valores que ela própria não é a credora e, por isso, não lhe pertencem, afigurando-se a possibilidade do devido reembolso perante o fiduciante.

Por tudo exposto, resta evidente a lacuna legal, tornando-se imperativo uma revisão normativa ou um entendimento jurisprudencial mais assertivo acerca da responsabilidade pelo pagamento dos encargos de um imóvel arrematado em primeira praça. A dúvida sobre quem deve assumir tais despesas pode não apenas fomentar litígios, mas também abalar a confiança no mercado imobiliário, especialmente no delicado cenário das alienações fiduciárias.

Nesse contexto, é fundamental que os legisladores e o Poder Judiciário atuem de forma proativa para sanar essa lacuna jurídica. Uma possível solução seria alteração da lei 9.514/97 que regulamente de maneira clara e inequívoca a responsabilidade pelo pagamento dos encargos em casos de arrematação em primeira praça. Alternativamente, os tribunais superiores poderiam emitir uma súmula vinculante ou enunciado sobre o tema, proporcionando uma orientação uniforme para todos os juízos do país. Tais medidas não apenas trariam segurança jurídica para as partes envolvidas, mas também contribuiriam para a eficiência e celeridade dos processos de execução, reduzindo o volume de recursos e contestações relacionados a essa questão. Ademais, uma definição precisa sobre a responsabilidade pelos encargos do imóvel poderia estimular a participação de mais interessados nos leilões, potencialmente resultando em melhores ofertas e beneficiando tanto credores quanto devedores.

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1 Disponível aqui.

2 Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:(...)

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

3 Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.

4 Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

5 APELAÇÃO CÍVEL 1006103-56.2023.8.26.0048, São Paulo, 1º de março de 2024, Relator FRANCISCO LOUREIRO, Corregedor Geral da Justiça

6 Disponível aqui.

Fonte: Migalhas