Mesmo com os vendedores falecidos pode ser possível regularizar o imóvel sem processo judicial, direto no Cartório com assistência de Advogado (art. 216-B da LRP).

A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA desde 2022 já pode ser feita em Cartório (tal como Inventário e Usucapião, pela via extrajudicial), sem a necessidade de um Processo Judicial, mas sempre com assistência obrigatória de Advogado. É bem verdade que nem todos os Estados brasileiros já regulamentaram o procedimento que, em sua essência visa a regularização imobiliária perante o RGI (Registro Geral de Imóveis) de modo a permitir que quem tenha uma Promessa de Compra e Venda possa transferir o imóvel para seu nome.

Como sempre esclarecemos aqui, a procedência da Adjudicação Compulsória - seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial - está intimamente ligada à comprovação dos seguintes requisitos:

1. Contrato preliminar válido (seja por Instrumento Particular, seja por Escritura Pública) individualizando o bem e não contendo cláusula de arrepedimento;

2. Quitação integral do preço;

3. Recusa/Inércia do vendedor em outorgar a Escritura Definitiva.

Assim como pode ocorrer na via judicial - e é mais comum do que se imagina - não são raros os casos onde se descobre que o vendedor é FALECIDO. Nesses casos é importante desde já destacar que o falecimento do vendedor não deverá abalar a pretensão do promitente comprador. Pela regulamentação do Rio de Janeiro (art. 1.265) fica clara a solução para a notificação necessária:

"Art. 1.265. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel adjudicando ter falecido, poderão ser notificados os seus herdeiros legais indicados pelo requerente, bastando a notificação do inventariante, se houver".

É preciso destacar ainda que o insucesso das tentativas de notificação também tem solução prevista na regulamentação do Rio de Janeiro, quando então poderá o interessado socorrer-se da NOTIFICAÇÃO POR EDITAL, inclusive com base no já sedimento EDITAL POR MEIO ELETRÔNICO (que tem base legal no Provimento CGJ/RJ nº. 56/2018):

"Art. 1.264. Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal no endereço fornecido, bem como se não for caso de notificação por hora certa, será realizada por edital ao notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível. O edital será publicado, por duas vezes, eletronicamente, na forma do Provimento CGJ nº 56/2018, pelo prazo de 15 (quinze) dias úteis cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância".

Uma dica muito valiosa que merece ser recordada sempre que falamos de Adjudicação Compulsória e Promessa de Compra e Venda de Imóveis diz respeito ao REGISTRO da Promessa de Compra e Venda na matrícula do imóvel (conforme item 9 do inciso I do art. 167 da LRP): em que pese não seja necessário para o aparelhamento da Ajudicação Compulsória Judicial ou Extrajudicial (como inclusive sedimentado pelo verbete sumular 239 do STJ) não podemos negar que a sua inscrição junto à matrícula imobiliária pode evitar muita dor de cabeça e aborrecimento ao promitente comprador na medida em que publiciza seu direito perante terceiros que eventualmente possam negociar o mesmo imóvel com o promitente vendedor, inclusive.

POR FIM, merece ficar registrado que nas hipóteses onde houver o falecimento do Vendedor, preenchidos os requisitos legais não deverá haver nem mesmo a necessidade da abertura de INVENTÁRIO, como indica com clareza a decisão do TJRJ que, com acerto, reformou a decisão do Juízo de piso reconhecendo ERROR IN PROCEDENDO no caso:

"TJRJ. 00601133420138190203. J. em: 13/05/2021. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALECIMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA ANTES DA LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL. BEM QUE JÁ NÃO MAIS INTEGRAVA O PATRIMÔNIO DA PROMITENTE VENDEDORA POR OCASIÃO DE SEU FALECIMENTO. EXTINÇÃO DO FEITO COM FUNDAMENTO NA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA (ART. 485, INCISOS I E VI, DO CPC). ERROR IN PROCEDENDO EVIDENCIADO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CABIMENTO. EVIDENTE INTERESSE PROCESSUAL. ANULAÇÃO, DE OFÍCIO DA SENTENÇA. É consabido que se faz desnecessária a eventual abertura de inventário, já que o óbito do promitente vendedor ocorreu após a quitação integral do valor acordado para a venda do bem, ou seja, O BEM OBJETO DA LIDE JÁ NÃO MAIS INTEGRAVA A ESFERA PATRIMONIAL DO FALECIDO quando do evento morte. Dessa forma, preenchido está um dos requisitos formais essenciais para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, pois negado à parte autora o direito de obter a escritura definitiva do bem integralmente quitado. O inventário não é o meio adequado para a providência requerida nestes autos, pois o Código Civil autoriza que, em casos como este, o promissário comprador possa exigir dos herdeiros o cumprimento da promessa de compra e venda antes firmada. Afasta-se a alegada ausência de interesse processual e inadequação da via eleita, eis que a ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA É CABÍVEL como instrumento para o promitente comprador obter a lavratura da escritura pública de compra e venda a que tem direito. Deve ser CASSADA A SENTENÇA que julgou extinto o processo, na forma do art. 485, I e VI do CPC, por inadequação da via eleita".

Fonte: Jornal Jurid