A Usucapião Extrajudicial pode ser uma ferramenta muito vantajosa desde que utilizada adequadamente ao caso proposto considerando suas peculiaridades.

A QUASE UNANIMIDADE dos clientes parece estar interessado na principal vantagem dos procedimentos "extrajudicializados" que é a VELOCIDADE para se obter a solução (o desejado "RGI" em seu nome): há anos já experimentamos essa vantagem com enorme sucesso tanto nos Inventários quanto nos Divórcios e Separações (sim, elas ainda existem e podem ser feitas nos Tabelionatos) - e também, ao que se supõe também teremos agilidade na solução a ser proporcionada pela USUCAPIÃO que seja resolvida na via extrajudicial.

Como sabemos, a Usucapião é o instituto legítimo que permite a aquisição da propriedade imóvel ou móvel através do preenchimento de determinados requisitos como TEMPO de POSSE qualificada (com ânimo de dono) sobre COISA hábil, tudo na forma da Lei - havendo diversas modalidades.

A usucapião pode ser processada pela via EXTRAJUDICIAL e resolve sim os problemas que também podem ser resolvidos na via JUDICIAL, como se verifica da leitura do seu procedimento baseado no art. 216-A da Lei de Registros Publicos e da sua regulamentação a cargo do Provimento CNJ 65/2017, todavia, não podemos ignorar o fato de que justamente por não ter um MAGISTRADO presidindo o ato, quando as limitações do procedimento extrajudicial impedirem o prosseguimento do procedimento outra não poderá ser a solução senão recorrer a um Juiz através do procedimento de DÚVIDA (Notarial ou Registral, conforme a fase do caso) para obter a solução dos impasses.

Como também sabemos, na Usucapião Extrajudicial a ATA NOTARIAL é peça obrigatória (que não aparece na Usucapião Judicial), dessa forma, é mais um item a ser considerado na adoção dessa via (especialmente seus custos e todo o procedimento que se faz necessário para a sua obtenção já que ela é feita no Tabelionato de Notas a cargo do Notário).

Na prática nem sempre a solução de PROCEDIMENTO DE DÚVIDA (que busca dirimir um impasse entre o Delegatário e o usuário) é tão rápido como deveria ser (especialmente quando sobre a decisão oriunda desse procedimento ainda exige um necessário reexame, como falaremos adiante).

A suscitação de Dúvida tem base no artigo 198 da Lei de Registros Publicos e é o recurso cabível ao interessado em ver prosseguir a Usucapião Extrajudicial quando o Tabelião (na fase da lavratura da Ata Notarial) ou o Registrador (na fase da tramitação do procedimento) entender que a via extrajudicial não pode ser manejada no caso proposto por haver algum óbice supostamente intransponível. Reza por exemplo o artigo 23 do Provimento CNJ 65/2017:

"Art. 23. Em qualquer caso, o legítimo interessado poderá suscitar o procedimento de dúvida, observado o disposto nos art. 198 e seguintes da LRP".

Por sua vez, o artigo 198 da LRP com redação atualizada pela recente Lei 14.382/2022 assevera:

"Art. 198. Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

I - (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

II - (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

III - (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

IV - (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

V - o interessado possa satisfazê-la; ou (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

VI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)"

Importante destacar que em alguns Estados - como no Rio de Janeiro - pode haver ainda o chamado "DUPLO GRAU OBRIGATÓRIO"ou "REEXAME NECESSÁRIO" que tem lugar quando a decisão judicial em matéria de registros públicos não produz efeitos senão depois de confirmada pelo Conselho da Magistratura - (par.2º do art. 48 da LODJ) - ocasião em que podem inclusive ser total ou parcialmente reformadas.

A bem da verdade a extrajudicialização de procedimentos é muito louvável se revelando uma medida muito inteligente já que desafoga o judiciário e pode trazer a solução mais rapidamente aos jurisdicionados, todavia, nem todos os casos são elegíveis para a utilização da via extrajudicial - e não estamos falando aqui nem mesmo da questão do preenchimento de requisitos - mas de óbices que na prática poderão tornar a via extrajudicial como verdadeiramente inadequada, sofrida, onerosa (tanto de tempo quanto de dinheiro) e não recomendada quando o que se busca justamente é SOLUÇÃO RÁPIDA e por isso VANTAJOSA. Na prática os casos mais complexos e sofisticados podem gerar diversos pontos de divergência em que, dada a limitação das Serventias Extrajudiciais pode fazer com que a via judicial - onde já temos um Magistrado com uma envergadura muito maior para solucionar alguns pontos da demanda como um todo - seja muito mais interessante, mesmo quando seja previsível que a demanda possa levar anos para ter uma solução. Outro ponto a se considerar nessa análise é também a questão da concessão da GRATUIDADE DE JUSTIÇA que na via judicial pode ser muito menos burocrática...

De fato, mais do que nunca devemos prestigiar o meio EXTRAJUDICIAL mas não ignorar a importância de uma BOA AVALIAÇÃO do caso antes da sua propositura e da escolha do caminho a ser trilhado - até mesmo porque o Advogado Especialista e experiente pode até mesmo sugerir outra solução para a regularização que não a Usucapião. Tudo vai depender dos detalhes que ilustram o caso apresentado.

POR FIM, necessário destacar o condão da FACULTATIVIDADE que repousa sobre todos os procedimentos extrajudiciais. O traço marcante da via extrajudicial é sua facultatividade, não devendo ser jamais tida por "obrigatória" a sua utilização, restando ao interessado devidamente orientado pelo seu Advogado, escolher entre a via que melhor possa albergar sua pretensão, como sedimenta o julgado do TJRJ:

"TJRJ. Proc. 00291101320178190206. J. em: 04/11/2021. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. REAIS. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AÇÃO EXTINTA POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR, COM SUPORTE NO ENUNCIADO 108 DO CEDES. VIA EXTRAJUDICIAL. FACULDADE DO INTERESSADO, EX VI ART. 216-A DA LEI Nº 6.015/73, INSERIDO PELO ART. 1.071 DO CPC. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA, TENDO EM MIRA A INAFASTABILDIADE DO CONTROLE JURISDICIONAL (ART. 5º, XXXV DA CF), RESGUARDADA PELO ART. 216-A DA LRP. PRECEDENTES. TAIS ARGUMENTOS FORAM DEFINITIVAMENTE REFORÇADOS COM A FIXAÇÃO DA SEGUINTE TESE NO JULGAMENTO DO IAC Nº 0015337-97.2018.8.19.0000: " USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA QUE PODE SER BUSCADA DIRETAMENTE PELA VIA JUDICIAL EM RESPEITO À GARANTIA CONSTITUCIONAL DA INAFASTABILIDADE DA JURISDIÇÃO OU DA TUTELA JURISDICIONAL, SEM NECESSIDADE DE PRÉVIO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL ". IMPOSITIVA REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO".

Fonte: Jornal Jurid