Artigo: Os motivos de um Fundo Imobiliário fazer novas emissões – Por Marcos Baroni
De acordo com o boletim de março da B3, chegamos a aproximadamente 1,3 milhão de investidores em fundos imobiliários. Contudo, destacamos que a maior parte são de novos investidores, com posição em custódia inferior a dois anos.
O segmento está em pleno crescimento. Observamos, nos últimos anos, o aumento crescente de novas emissões de cotas, de novos fundos com estratégias diferenciadas e, consequentemente, a elevação da liquidez e do valor de mercado.
Em 2020, foram R$ 25 bilhões captados via ofertas, com um total de 75 registros, tanto em IPOs (sigla em inglês para oferta pública inicial) quanto em Follow-ons (ofertas subsequentes). Lembrando que explicamos em outro artigo as diferenças entre IPOs e Follow-ons (veja aqui). Em 2021, já foram captados aproximadamente R$ 5 bilhões, sendo 19 ofertas registradas. Atualmente, diversas emissões estão em andamento e várias outras estão aguardando data para início.
Mas, afinal, por que os fundos imobiliários fazem novas emissões?
Primeiramente, precisamos destacar que os fundos imobiliários são obrigados, por lei, a distribuir no mínimo 95% do lucro semestral obtido com a sua atividade. Dessa forma, é difícil acumular caixa adicional no fundo para realizar novas aquisições ou investimentos desejados pelo gestor.
Portanto, é através de novas emissões que este mercado pode desenvolver. Afinal, os 5% que podem ficar retidos não são suficientes para o crescimento do fundo por meio de aquisição de mais ativos e, na maioria das vezes, esta retenção é usada para manutenções recorrentes e pequenas atualizações nas propriedades.
No caso de retrofits, ou seja, reformas profundas que demandam maior capital, surge uma outra situação em que existe a necessidade de levantar recursos com os cotistas. E lembrando que os fundos imobiliários possuem severas restrições normativas para contração de dívidas visando o crescimento, em processo conhecido como alavancagem.
Assim, podemos evidenciar as principais diferenças em relação as empresas que emitem ações:
- impossibilidade de contração de dívidas;
- baixa retenção de lucros para reinvestimento; e
- como ponto positivo, maior previsibilidade quanto a distribuição de rendimentos.
Por fim, vamos trazer dois exemplos recentes desses tipos de emissões, uma visando recursos para reformas e manutenção do caixa e a outra buscando o crescimento do patrimônio do fundo.
No primeiro caso, trazemos o HGPO11 – CSHG Prime Offices. Um fundo do setor de lajes corporativas, lançado no final de 2009, com gestão passiva em 2 imóveis em São Paulo. Sem características de crescimento, busca agora R$ 21 milhões para revitalização da fachada, da recepção e dos subsolos, além da manutenção do caixa.
No segundo caso, trazemos o KNRI11 – KINEA RENDA IMOBILIÁRIA, um dos maiores fundos negociados na bolsa. Também é um fundo antigo, com início em 2010, mas que buscou o seu crescimento através de emissões durante todos esses anos. Possui uma gestão ativa, com uma estratégia que mescla lajes corporativas e ativos logísticos. Agora, o patrimônio líquido do KNRI11 é quase 10 vezes maior que o HGPO11 e, nesse momento, busca captar R$ 575 milhões para o investimento em novos ativos.
Com isso, devido ao grande potencial de crescimento da indústria, entendemos que novas emissões serão frequentes no cotidiano dos investidores de fundos imobiliários. Dessa forma, se faz necessário o entendimento quanto a motivação dessas ofertas.
Fonte: Valor Investe