Inicialmente faz-se imprescindível uma análise minuciosa da documentação tributária, registral e societária que envolvem as pessoas dos sócios, dos imóveis a serem integralizados e da sociedade.

1. Introdução

A análise sistemática quanto às questões de fato e de direito que envolvem a problemática voltada a integralização de bens imóveis na pessoa jurídica deve passar pelo detalhamento dos trâmites societários, registrais e estratégias fiscais, na busca das melhores alternativas para a estruturação dos procedimentos. Destarte, inicialmente faz-se imprescindível uma análise minuciosa da documentação tributária, registral e societária que envolvem as pessoas dos sócios, dos imóveis a serem integralizados e da sociedade, bem como das questões de fato e de direito que se mostrarem pertinentes no caso concreto, para que assim seja possibilitada a construção da melhor linha estratégica para a condução da regularização registral e integralização dos imóveis no capital social da pessoa jurídica, a partir de suas consequências fiscais, societárias e demais questões relativas aos demais aspectos jurídicos envolvidos nos procedimentos. 2. A integralização do capital por meio de imóveis e o devido procedimento no registro de imóveis Em primeiro lugar, há que considerar que a integralização do capital por meio de bens imóveis deve ser acompanhada do devido procedimento no registro de imóveis, pois em se tratando de bem imóvel, para a incorporação do bem à sociedade empresarial, há que se observar, detidamente, os ditames do art. 1.245 do Código Civil¹. Certo pois que, o registro do título translativo no Registro de Imóveis se apresenta como condição imprescindível à transferência de propriedade de bem imóvel entre vivos, propugnada pela lei civil, não se confundindo, tampouco podendo ser substituído para esse efeito pela publicização do contrato social. De fato, a inscrição do contrato social no Registro Público, destina-se, primordialmente, à constituição formal da sociedade empresarial, conferindo a essa personalidade jurídica própria, absolutamente distinta dos sócios dela integrantes. Por este viés, em sede de julgamento de Recurso Especial - REsp 1.743.088, a  3ª turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a constituição de sociedade empresarial, com a integralização do capital social por meio de imóveis indicados por sócio, não é suficiente para operar a transferência da propriedade nem para conferir à empresa legitimidade para promover embargos de terceiro destinados a afastar penhora sobre os bens. Segundo o colegiado, para se tornar válida, necessário que a transferência seja realizada via registro de imóveis². Nesse sentido, a integralização do capital social da empresa pode ocorrer por meio da cessão de dinheiro ou bens, sendo necessário observar o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade³. Naquele julgamento, assinalou-se que o estabelecimento do capital social, assim compreendido como os recursos a serem expendidos pelos sócios para a formação do primeiro patrimônio social, necessários para a constituição da sociedade, e o modo pelo qual se dará a sua integralização, consubstanciam elementos essenciais à confecção do contrato social (art. 997, III e IV, do Código Civil). 3. Da declaração de atividade predominante da sociedade como meio de se evitar a incidência de ITBI Portanto, diante da exigência legal consolidada pela jurisprudência, em se transferir para a sociedade a propriedade do imóvel perante o competente Registro de Imóveis, há de ser considerado, quando da transferência das propriedades, que os municípios solicitam uma declaração, ou uma apresentação de documentação inicial que comprove que as atividades da empresa não são predominantemente imobiliárias, justamente pela ressalva feita no § 2º, I, do art. 156 da Constituição Federal⁴, que exclui da hipótese de imunidade, as transferências realizadas a adquirentes cuja atividade preponderante for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Tal exigência decorre do fato de o ITBI possuir uma imunidade específica, cuja hipótese se dá quando da transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, por força do § 2º, I, do indigitado art. 156 da CF. Assim, torna-se interessante diante do caso concreto, que os sócios optem por realizar o capital social da sociedade mediante a integralização de imóveis, aproveitando-se da imunidade. 4. Da maior segurança jurídica em se integralizar os imóveis como capital social em detrimento da integralização como patrimônio líquido Ainda que o texto expresso da Constituição Federal evidencie que a operação de transmissão de imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital é imune (para fins de ITBI), quando a atividade preponderante da pessoa jurídica não for imobiliária, independentemente se parte do valor aportado for destinado para a conta de reserva de capital, se mostra com maior segurança jurídica, a integralização dos imóveis como capital social em detrimento da integralização como patrimônio líquido. É possível se constatar tal assertiva no entendimento do Supremo Tribunal Federal, quando em sede de repercussão geral no julgamento do RE 796.376/SC⁵, decidiu que incide Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas nos casos em que o valor do imóvel exceder o (valor do) capital social integralizado. Veja-se que a Constituição Federal não faz qualquer menção à proporção entre o valor do imóvel que foi ou será transferido e o capital social da sociedade que recebeu ou receberá o imóvel. O requisito principal para o reconhecimento da imunidade está relacionado à preponderância da atividade, calculada com base na receita operacional da pessoa jurídica. Assim, se um imóvel for transferido por uma operação de aumento de capital para uma pessoa jurídica, a operação de integralização não estará sujeita ao ITBI, dada a imunidade prevista na Constituição Federal. Todavia, conforme entendimento exarado, caso os valores referentes aos imóveis, se destinados para a conta de reserva de capital que compõe o patrimônio líquido da sociedade, a diferença estaria sujeita ao ITBI. Logo, se chega à conclusão de que a integralização de bem imóvel à sociedade empresária, por segurança jurídica, deve preferencialmente ser transferido a título de capital social, pois se um imóvel for transferido para o aumento de capital para uma pessoa jurídica, a integralização não estará sujeita ao ITBI, mas se integralizado como patrimônio líquido poderá sofrer a incidência, conforme entendimento da nossa suprema corte. 5. Da correta determinação dos valores dos imóveis a serem integralizados como meio de se evitar o ganho de capital Não restam dúvidas quanto a imunidade tributária referente ao ITBI prevista na Constituição Federal, todavia, além disso, necessária se faz a correta determinação dos valores dos imóveis a serem integralizados como meio de se evitar, quando possível, o ganho de capital, que incidirá na cobrança do respectivo tributo, incidindo sobre a diferença entre o valor originário e o valor final após a transferência. A respeito do ganho de capital, o artigo 23 da lei 9.249/95⁶, assim dispõe: "as pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado" (caput). "se a entrega for feita pelo valor constante da declaração de bens, as pessoas físicas deverão lançar nesta declaração as ações ou quotas subscritas pelo mesmo valor dos bens ou direitos transferidos" (parágrafo 1º). Por outro lado, "se a transferência não se fizer pelo valor constante da declaração de bens, a diferença a maior será tributável como ganho de capital" (parágrafo 2º). Para se evitar o ganho de capital é cediço, portanto, que, as transferências dos imóveis para as pessoas jurídicas devem ser feitas pelo valor constante da declaração de imposto de renda (faculdade prevista no artigo 23 da lei 9.249/95). Pois, o imóvel detido pela pessoa física deixa de constar em sua declaração, passando a constar cotas/ações de sociedade pelo mesmo valor do imóvel. Não há ganho para a pessoa física, que apenas "troca" um bem pelo outro. 6. Conclusão Posta assim a questão, possível se revela concluir que, na hipótese de integralização de imóveis no capital da pessoa jurídica, a necessidade de se buscar as melhores alternativas em termos de tomada de decisão deve contemplar obrigatoriamente os aspectos societários, tributários e registrais. Além disso, devem ser elencados critérios de tempo e fiscais, sempre sob o prisma da segurança jurídica, visando assim adotar um planejamento a partir da análise dos riscos na tomada de decisões, para que ao fim, seja definida a melhor estratégia para a resolução da problemática que demandará a análise pormenorizada do caso concreto. _________ Fonte: Migalhas