A Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, instituiu o regime de multipropriedade no direito civil brasileiro.

Dentre as diversas regras postas, a lei em comento estabeleceu um regramento específico para a renúncia de propriedade, no artigo 1.358-T do Código Civil, que assim prevê:

Art. 1.358-T. O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício.

Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação.

Literalmente, a lei está a dizer o seguinte: se a renúncia for feita de forma translativa, deverá ser feita em favor do condomínio.

Mas, ora, e se a renúncia for abdicativa? Então o bem não irá ao condomínio edilício? E se o renunciante quiser “renunciar de forma translativa” em favor de seu filho, inclusive recolhendo ITCMD, ele não poderá?

É claramente inapropriada a expressão legal “renunciar de forma translativa” contida na norma em comento.

Conceitualmente, entende-se que renúncia, em sentido estrito, é ato jurídico unilateral de extinção de direito, que não gera transferência do bem a terceiros; a chamada “renúncia translativa” é uma forma de renúncia impura, pois contém uma transmissão voluntária da titulação do bem de uma a outra pessoa.

A renúncia translativa, ademais, é hipótese de incidência de imposto sobre transmissão “causa mortis” e doação (ITCMD).

Parece certo que o intuito do artigo 1.358-T não é regrar a possibilidade de o multiproprietário “doar” o seu quinhão ao condomínio edilício. A doação é contrato típico já regrado pelo Código Civil. E se a intenção da norma fosse simplesmente atribuir aptidão específica para que o ente despersonalizado do condomínio civil pudesse adquirir o direito de propriedade, mais fácil seria a norma se limitar a estabelecer que “o Condomínio Edilício pode adquirir mulpropriedade”.

A melhor leitura indica que a intenção do artigo 1.358-T do Código Civil é, em verdade, alterar a regra geral da renúncia abdicativa de propriedade, prevista no artigo 1.275, II, do Código Civil. Pela regra geral, a renúncia é pura e simples, não se condicionando a outros elementos que não a simples vontade formalizada de despojamento da titulação dominial da coisa. A renúncia de que trata o artigo 1.358-T, por sua vez, é uma modalidade especial de renúncia abdicativa, com duas regras derrogantes do regime geral de renúncia patrimonial: (a) o ato de renúncia é fato gerador automático da “transmissão” do direito de propriedade ao condomínio edilício (para não inviabilizar a saúde financeira e logística do empreendimento) e (b) o condicionante do direito de disposição (pressuposto do exercício da renúncia) à quitação de contribuições condominiais, tributos imobiliários e taxa de ocupação que houver.

Portanto, onde se lê que “O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa...”, deve-se entender “A renúncia pura e simples do multiproprietário gerará a aquisição da multipropriedade pelo condomínio edilício”. É de se crer que o legislador escreveu “de forma translativa” o que queria que significasse “com efeito translativo”.

Por outro ângulo de análise, ao se deparar com o parágrafo único do artigo 1.358-T em comento (que condiciona a renúncia à quitação de contribuições condominiais, tributos e taxa de ocupação), também se deve ser parcimonioso.

A norma menciona a necessidade de quitação de tributos imobiliários. A intenção legal é evitar que o inadimplente legue a sua dívida ao novo proprietário (que é o condomínio edilício e, indiretamente, os próprios demais condôminos). Não é o intuito normativo vetar a renúncia da propriedade por quem esteja regularmente cumprido para com suas obrigações.

Ocorre que haverá hipóteses em que o renunciante poderá ter pago em dia tudo o que deve, mas não logrará comprovar que o imóvel está quite com a municipalidade, em razão de o condomínio ou outros condôminos não terem arcado com o IPTU. Isso ocorrerá porque o lançamento tributário imobiliário, via de regra, é feito para o imóvel e não para a fração do tempo.

A intenção legal, como indicado, é possibilitar a sobrevivência do empreendimento e não permitir que o novo adquirente (o condomínio) seja responsabilidade pelas dívidas (ou pelo oportunismo) do renunciante. Mas a reciproca é verdadeira, não pode o multiproprietário que sempre arcou com suas obrigações ser prejudicado pela infração do condomínio ou de outros condôminos. A medida é coerente com as demais disposições legais. A lei 13.777/2018, inclusive, inseriu o §11º no artigo 176 da Lei 6.015/1973, viabilizando que a prefeitura cadastre contribuintes de acordo com a fração no tempo, de modo que não poderia uma mesma pessoa, em situação substancialmente idêntica a outra, ser impedida de renunciar ao bem, porque formalmente não lhe foi aberto um número cadastral novo, ou porque o próprio novo proprietário e responsável tributário (o condomínio) deixou de arcar com suas obrigações. É de se afirmar, com tranquilidade teórica, que, em tal hipótese, é sim lítico ao multiproprietário exercer seu direito de livre disposição (no que se incluí o direito de renunciar), desde que demonstre que pagou ao condomínio todas as dívidas convencionalmente lhe imputáveis, nelas incluídas o imposto predial proporcional à sua fração no tempo.

Finalmente, não se deve olvidar que a norma em comento (parágrafo único do artigo 1.358-T) carece de repercussão tributária. O fato da renúncia é absolutamente irrelevante em relação à responsabilização tributária pelos débitos eventualmente existentes até a data em que exercida a renúncia. Por lógica, quem renuncia à propriedade civil, não renuncia ao tributo deixado, porque este não lhe pertence (o tributo pertence ao ente tributante competente) – só se poder renunciar aquilo que se tem. No mais, a legislação tributária, a quem cabe definir a questão, é clara ao tratar do tema da responsabilidade pelo tributo entre sucessores. E é certo que normas gerais de direito tributário não poderiam ser alteradas por lei ordinária (como é a Lei 13.777/2018), mas somente por lei complementar (art. 146, inciso III, da Constituição Federal).

Diante do exposto, enuncia-se o seguinte:

A renúncia ao direito de multipropriedade, de que trata o artigo 1.358-T do Código Civil, tem natureza jurídica dupla, de renúncia abdicativa e de aquisição legal derivada de propriedade em favor do condomínio edilício.

Na escritura pública de renúncia abdicativa ao direito de multipropriedade, é desnecessária a participação, ainda que a título de anuência, do condomínio edilício.

A renúncia ao direito de multipropriedade é possível ainda que existam débitos tributários imobiliários da unidade condominial, na hipótese de a fração de tempo intitulada pelo renunciante não possuir inscrição individualizada e ele comprovar que pagou a totalidade dos débitos tributários por ele proporcionalmente devidos, seja diretamente à municipalidade, ou ao condomínio ou administrador responsável nos termos e no prazo previstos em convenção condominial.

A renúncia abdicativa ao direito de multipropriedade em questão somente se aplica a multipropriedade constituída de acordo com o regramento legal da Lei 13.777/2018, em que a fração no tempo possui matrícula própria e a instituição e a convenção condominiais regram adequadamente o regime da multipropriedade. Outras formas de uso compartilhado no tempo de imóveis, inclusive aquelas constituídas em caráter obrigacional ou antes do vigor da nova lei, submetem-se ao regramento geral de renúncia de propriedade.

Sempre cientes da constante evolução dos estudos, ficam essas breves anotações.

* Fernando Blasco, 30º Tabelião de Notas de São Paulo/SP.


Fonte: Colégio Notarial do Brasil - Seção São Paulo (CNB/SP)