ITBI: o que é e por que pagar?


O próprio nome já diz muito sobre esse imposto, ele é devido, por exemplo, quando compramos um imóvel, ou seja, para realizar a transferência de propriedade de determinado bem, temos que recolher a guia do ITBI.

O recolhimento do ITBI é exigência legal para registro do Título de Transferência junto ao Cartório de Registro de Imóveis, segundo dispõe o art. 1.245, § 1º do Código Civil, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

A grande maioria dos municípios exige o pagamento do tributo no momento do registro da Escritura Pública no Cartório de Notas, antes, portanto, do Registro no Cartório de Imóveis, porém, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem o entendimento no sentido da impossibilidade da cobrança do tributo antes do registro no Cartório de Registro de Imóveis, isto é, em conformidade da lei civil.

Contudo, antes de adentrar ao tema, quero trazer os fundamentos legais, quais sejam: Código Tributário Nacional – CTN, arts. 35 ao 42, Lei municipal onde o bem está localizado e claro, a Constituição Federal de 1988, a qual prevê em seu art. 156, II, que compete aos municípios instituir impostos sobre, in verbis:

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

Trocando em miúdos, deve-se verificar se a transmissão do bem imóvel ocorreu de forma onerosa e entre vivos, visto que na transmissão causa mortis ou doação, o imposto devido é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), ambos com finalidade fiscal/arrecadatória.

Os direitos reais estão elencados no art. 1.225 do Código Civil, como por exemplo: a propriedade, as servidões, o usufruto, o penhor, a hipoteca, anticrese, entre outros. Assim, visto que a propriedade é um direito real, é correto afirmar que o ITBI incide sobre direitos reais, exceto os de garantia.

Dessa forma, a hipoteca e a anticrese estão excluídos do campo de incidência do referido imposto (o penhor refere-se a bens móveis, portanto, não se enquadra nesse caso). O ITBI tampouco incide na transmissão originária de propriedade, como a usucapião (art. 1.238, CC), pois não é considerado transmissão.

Importante lembrar que o município competente para a cobrança do imposto é aquele no qual o bem está situado. Vejamos, se o imóvel está localizado em Curitiba/PR, o alienante é de Londrina/PR e o comprador reside na comarca de Balneário Camboriú/SC, o imposto caberá a Curitiba, município de situação do bem. O valor do ITBI varia de município para município, em Curitiba o valor é de 2,7%.

Uma pergunta recorrente é sobre a isenção de ITBI, utilizando ainda o exemplo de Curitiba, segundo a LC nº 108/2017, estão isentos do pagamento os empreendimentos destinados a programas habitacionais de interesse social desenvolvidos pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba - COHAB nas seguintes hipóteses:

1. Imóveis financiados por mais de 5 (cinco) anos, com valor venal de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) não incide o imposto - "nihil";

2. Já para os imóveis de R$ 100.000,01 (cem mil reais e um centavo) até R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) a alíquota será de 0,5% (meio por cento).

A Constituição Federal dispõe no art. 156, § 2º, I, sobre a imunidade do ITBI, isso acontece quando um bem imóvel é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital, de forma a estimular a capitalização e o crescimento das empresas.

Na segunda parte do mesmo dispositivo constitucional, temos a figura da imunidade condicionada, uma vez que as operações de fusão, incorporação e cisão de pessoas jurídicas também estão imunizadas, contudo, nesses casos, se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, haverá incidência.

Trago aqui o exemplo do professor Ricardo Alexandre:

“É o caso de uma imobiliária incorporar uma outra, caso em que haverá incidência do ITBI quanto aos imóveis transmitidos, visto que a operação pode ser considerada uma simples atuação da entidade dentro de sua atividade preponderante, o que justifica a tributação”.

Portanto, considera-se caracterizada a atividade preponderante, nos termos do art. 37, § 1º do CTN, a compra e venda de imóveis e locação, quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer das transações ora mencionadas.

Sendo assim, atente-se sempre a legislação específica do município onde o bem está localizado, ao CTN e a Constituição Federal, é de suma importância compreender o fato gerador, base de cálculo e alíquotas. Entendeu agora o que é ITBI e como ele funciona?

* Marcelle Melo | Advogada | marcelle.nmelo@gmail.com

Referências
ALEXANDRE, Ricardo. Direito Tributário Esquematizado. 11 ed. Salvador – Ed. JusPodivm, 2017.
BRASIL. Constituição. Constituição da Republica Federativa do Brasilde 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituição/constituição.htm >. Acesso em: 20 nov. 2018.
______. Lei nº 10.406/2002, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm>. Acesso em: 20 nov. 2018.
______. Lei nº 5.172/1966, de 25 de outubro de 1966. Código Tributário Nacional. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5172.htm>. Acesso em: 20 nov. 2018.
CURITIBA. Prefeitura Municipal. Lei Complementar nº 108 de 20 de dezembro de 2017. Institui o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e de direitos a eles relativos - ITBI, e dá outras providências. Disponível em: <http://multimidia.curitiba.pr.gov.br/2018/00217721.pdf>Acesso em: 20 nov. 2018.


Fonte: Jus Brasil