1ª VRP/SP: Registro de Imóveis: Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97). Venda compra de imóvel em leilão. Permanece o entendimento de que há necessidade de tentativas efetivas de comunicação ao devedor, para que este tenha ciência, mas, acima disso, para que possa optar por exercer ou não seu direito de preferência no leilão. Assim, deve-se exigir comprovantes de comunicação, ao devedor, dos leilões em todos os endereços disponíveis (art. 27)

Data: 15/01/2019

Processo 1121498-13.2018.8.26.0100 – Dúvida – Notas – Marco Antonio Quilici Rabelo – Vistos. Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento Marco Antônio Quilici Rabelo, que pretende o registro de escritura de compra e venda pela qual adquire do Banco Bradesco S/A. o imóvel matriculado sob nº 232.858. O Oficial informa que a titularidade dominial ao transmitente Banco Bradesco se deu na averbação de nº 5 da matrícula, por meio da consolidação da propriedade em virtude da não purgação da mora da devedora fiduciante ASAA Comércio de Aromatizantes LTDA. Na citada averbação, o banco ficou responsável por efetuar os leilões extrajudiciais (fls. 112). Entretanto, quando da tentativa de registro da compra e venda por leilão, o Registrador emitiu nota devolutiva informando da necessidade da apresentação do comunicado ao devedor mediante correspondência dirigida ao endereço eletrônico e a todos os endereços físicos constantes do contrato, posto que o comunicado apresentado (fls. 16/18) não engloba nem o endereço eletrônico, nem o endereço do próprio imóvel leiloado o que representa violação ao art. 27 da Lei 9514/97, acrescido pela Lei 13.465/17, que prevê a obrigatoriedade da comunicação e direito de preferência ao fiduciante no caso de leilões. Citou como precedente o processo julgado nesta vara sob nº 1078401-60.2018.8.26.0100. O interessado manifestou-se às fls. 114/120. Afirma que o presente procedimento não versa sobre a mesma questão tratada no processo citado pelo Registrador, uma vez que aquele tratava da aplicação do artigo 27 da referida lei. Nesse caso, entende que o artigo foi cumprido pela intimação dos devedores nos endereços constantes do contrato, sendo de responsabilidade do devedor a atualização do contrato com a informação de possíveis novos endereços. O Banco Bradesco S/A juntou impugnação às fls. 122/133. Aduz que o objetivo de comunicar o devedor é apenas de dar ciência das datas designadas para leilão. Afirma ainda que a exigência de comprovação de recebimento da comunicação para averbação dos leilões é exigência desarrazoada do Registrador. O Ministério Público juntou parecer às fls. 181/185, opinando pela procedência da dúvida e manutenção do óbice ao registro. É o relatório. Decido. Com razão o Ministério Público e o Oficial. Ao contrário do que afirma o interessado, o caso em questão em muito se assemelha ao procedimento avaliado por este Juízo. Isso porque além da discussão acerca da aplicação ou não do artigo 27 da Lei 9514/97, traz ainda o debate da tentativa efetiva de comunicação do devedor em todos os endereços disponíveis. Assim, cito trecho da decisão anterior: “Desse modo, o leilão deveria ter sido feito em conformidade ao citado dispositivo, que traz em seu conteúdo o que segue: Art. 27.Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (…) § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Isso posto, a notificação ao devedor deve ocorrer em conformidade com a Lei vigente. Correto está o Oficial em exigir o estrito cumprimento do procedimento legal para efetivação do registro. No caso em debate, a notificação ao devedor deu-se somente em um dos endereços, quando o artigo acima referido exige que a correspondência seja dirigida aos endereços constantes no contrato, pelo que deduzo que todos os endereços contidos no documento devem ser incluídos. “ ( Processo nº 1078401-60.2018.8.26.0100) Em suma, permanece o entendimento de que há necessidade de tentativas efetivas de comunicação ao devedor, para que este tenha ciência, mas, acima disso, para que possa optar por exercer ou não seu direito de preferência no leilão. Assim, infundada a alegação de que a simples comunicação sem a apresentação de comprovante e sem a tentativa de intimação em todos os endereços possíveis, inclusive o endereço do próprio imóvel é suficiente para assegurar o direito do devedor. Desse modo, correto o Registrador ao exigir comprovantes de comunicação em todos os endereços disponíveis, com vistas a respeitar o disposto no art. 27 da Lei Federal. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis a requerimento de Marco Antônio Quilici Rabelo, mantendo o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios advindas deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: CRISTIANO FRANCO BIANCHI (OAB 180557/SP)

Fonte: DJe/SP | 11/01/2019