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CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO CONDOMINIAL - ALTERAÇÃO - PROJETO - ESTRUTURA - FACHADA. APROVAÇÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS.


1VRPSP - PROCESSO: 1044178-18.2017.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 11/09/2017 DATA DJ: 19/09/2017
UNIDADE: 5
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: LCE - Lei de Condomínios e incorporação - 4.591/64 ART: 9 PAR: 2, 3
LEI: LCE - Lei de Condomínios e incorporação - 4.591/64 ART: 10 INC: I, III
LEI: LCE - Lei de Condomínios e incorporação - 4.591/64 ART: 14
LEI: CC2002 - Código Civil de 2002 - 10.406/2002 ART: 1.332
LEI: CC2002 - Código Civil de 2002 - 10.406/2002 ART: 1.333
LEI: CC2002 - Código Civil de 2002 - 10.406/2002 ART: 1.341
LEI: CC2002 - Código Civil de 2002 - 10.406/2002 ART: 1.342
LEI: CC2002 - Código Civil de 2002 - 10.406/2002 ART: 1.343
LEI: CC2002 - Código Civil de 2002 - 10.406/2002 ART: 1.324
Condomínio - convenção condominial - alteração. Aprovação unânime dos condôminos. Quóruns especiais de votação. Qualificação registral.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO - COMARCA DE SÃO PAULO - FORO CENTRAL CÍVEL - 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
Processo nº: 1044178-18.2017.8.26.0100
Classe - Assunto Dúvida - Registro de Imóveis
Suscitante: 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Suscitado: Condomínio Edifício Sete Quedas
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Condomínio Edifício Sete Quedas, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro de instrumento particular de Convenção de Condomínio referente ao Edifício Sete Quedas, constituído pela escritura pública de divisão e especificação de condomínio de 27.12.1954.
Os óbices registrários referem-se: a) à ausência das assinaturas dos titulares de direitos a representar no mínimo 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio, nos termos do art.9º, § 2º da Lei nº 4.591/64 e art. 1333 do CC; b) à cláusula 43 da Convenção, que prevê o quórum de 2/3 dos condomínios para aprovação da alteração do projeto, estrutura e fachada do prédio, contrariando o preceito legal que estabelece a unanimidade dos condôminos; c) omissão na convenção acerca dos quóruns especiais de votação, nos termos do artigo 17 da Lei 4.591/64 e art. 1343 do Código Civil. Juntou documentos às fls.04/98.
O Condomínio apresentou impugnação às fls.99/110. Aduz que, nos moldes do art.1324 do Código Civil, o administrador comum tem poderes de representar todos os coproprietários perante terceiros, logo o voto de Luciana de Salles Pinto Lancellotti surte efeitos para toda fração ideal da unidade exclusiva e, ainda que assim não seja, é possível a substituição do documento, sendo que eivado de erro material, bem como o quórum de 2/3 só seria exigível na hipótese de controvérsia sobre as regras convencionais. Ressalta ainda que a exigência do Registrador acerca da necessidade da aprovação unânime dos condôminos para aprovação da alteração do projeto, estrutura e fachada do prédio, não é cabível, tendo em vista que o art. 10 e parágrafos da Lei nº 4.591/64 estão revogados pelos arts. 1341 e 1342 do Código Civil. Por fim, sobre a exigência dos quóruns especiais de votação, afirma que a situação descrita no art. 17 da Lei nº 4.591/64 está prevista na cláusula 67 da Convenção, bem como o estabelecido no artigo 1343 do Código Civil, não é objeto atual da pretensão dos condôminos, sendo que a parte inicial da Lei nº 4.591/64 está revogada.
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.129/132).
O Oficial, às fls.124/125, informa que caso uma das duas unidades (proprietários dos apartamentos nºs 301 ou 102), assine o título, estaria suprido o primeiro óbice, relativo à necessidade do quórum de 2/3.
Às fls.136/140, foram juntados novos documentos pelo suscitado, dos quais o Registrador manifestou-se às fls.144/146.
É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Requer o suscitado o registro de instrumento particular de Convenção de Condomínio referente ao Edifício Sete Quedas, constituído pela escritura pública de divisão e especificação de condomínio de 27.12.1954.
De acordo com o artigo 1324 do Código Civil:
"O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum"
Nas palavras do Desembargador Francisco Eduardo Loureiro ("Código Civil Comentado, 2ª edição revisada e atualizada, editora: Manole): "O artigo 1324 CC, regula a representação por um condômino decorrente de consentimento dos demais, consistente em comportamento concludente de não posição aos atos de administração".
Neste contexto, os termos de declarações juntados às fls.136/140, referentes ao apartamento nº 301, nos quais todos os proprietários autorizam Luciana de Sales Pinto Lancelotti a retificar ou ratificar os termos da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno, em nome dos mandatários, proporcional a cada fração ideal, encontram-se aptos a surtir efeito.
Note-se que no documento de fl.147, foi efetuada a correção da matrícula sob nº 45.533, em retificação ao anterior documento apresentado à fl.87. Assim, tendo em vista os documentos (fls.136/140) e levando-se em consideração a manifestação do Registrador, de que havendo a assinatura dos proprietários do apartamento nº 301 teria sido alcançado o quórum de 2/3 dos condôminos, entendo que se encontra superado o primeiro óbice.
Todavia, melhor sorte não teve o suscitado em relação às duas exigências restantes.
Em relação à necessidade da aprovação unânime dos condôminos para alteração do projeto, estrutura e fachada do prédio, há que se observar que o artigo 10 e seus parágrafos da Lei 4.591/64 não estão revogados pelos artigos 1341 e 1342 do Código Civil, que complementam a disciplina da matéria.
Conforme o julgado colacionado a seguir, é imprescindível a aprovação unânime dos condôminos para alteração do projeto, estrutura e fachada do prédio, uma vez que comprometerão a segurança e destinação da edificação, necessitando consequentemente da aprovação de todos em assembleia a ser realizada para este fim.
"Ação de obrigação de fazer. Alteração da Convenção do Condomínio. Quórum para tal fim atendeu a exigência prevista na convenção. Apartamento que teve sua destinação prejudicada em virtude da expropriação de sua frente. Modificação com o objetivo de transformar a destinação residencial dos apartamentos do 1º andar em comercial. Vedação prevista no art. 10, incisos I e III da Lei 4.591/64. A convenção não poderia contrariar a lei no que diz respeito ao quórum para alteração de fachada e destinação do imóvel. Recurso provido para julgar procedente a ação, condenando-se o condomínio a abster-se da uso nocivo da fachada do edifício, desfazendo-se a obra realizada (letreiros e abertura frontal da unidade autônoma para a Av. Paulista) restituindo o estado original da coisa, sob pena de multa diária, mantendo-se a finalidade residencial do imóvel. Invertidos os onus da sucumbência . Sentença reformada. Recurso provido" (Processo APL 990093633752 SP, 6ª Turma Cível, publ. 16.08.2010, Relator: James Siano).
Logo, deve-se alterar a cláusula 43 da Convenção para readequar o quórum previsto, fazendo constar que para a aprovação de alteração do projeto, estrutura e fachada do prédio, é necessária a aprovação unanime dos condôminos.
Por fim, em relação ao último óbice concernente à omissão dos quóruns especiais de votação (art. 1343 do CC e art. 14 da Lei 4.591/64), tal exigência decorre de texto expresso de lei. O artigo 1334 é cristalino no sentido de elencar as disposições que devem conter na convenção, dentre as quais os quóruns exigidos para as deliberações:
"Art.1334: Além das clausulas referidas no art. 1221 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
...
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações"
No mesmo sentido o § 3º do art. 9º da Lei 4.591/64 estabelece:
"Art. 9º: Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações:
...
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
...
i) o quórum para os diversos tipos de votações".
Em que pese a escritura pública de divisão e especificação de condomínio estar datada 27.12.1954, a convenção condominial deve adequar-se à previsão legal.
De acordo com Flauzilino Araujo dos Santos, Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital:
"O registrador deve observar e exigir que da Convenção constem, além das clausulas livremente estipuladas pelos condôminos e daquelas relativas aos direitos e deveres, necessariamente, os quesitos expressamente previstos nas alíneas a a m do § 3º do art. 9º da Lei 4.591/1964, no art. 7º da Lei 4864/1965 e nos arts. 1332 e 1334 do CC, quais sejam:
...
F) as competências das assembleias, forma de convocação e quórum exigido para as deliberações"
(Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis – Teoria e Prática, editora: Mirante).
Assim, constando de texto de lei os requisitos que necessariamente deverão compor a convenção condominial, não há como afastar o entrave relativo à discriminação dos quóruns especiais de votação.
Diante do exposto, julgo parcialmente procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Condomínio Edifício Sete Quedas, afastando apenas o primeiro óbice concernente à ausência das assinaturas dos titulares de direitos que representem no mínimo 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio, nos termos do art.9º, § 2º, da Lei 4.591/64 e art. 1333 do Código Civil.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.

São Paulo, 11 de setembro de 2017.

Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito

14/03/2018