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Artigo - Usucapião Extrajudicial - Desnecessidade da ata notarial de constatação em diligência externa - Por Marla Camilo

Ata notarial é o instrumento público pelo qual otabelião, ou preposto autorizado, a pedido de pessoa interessada, constatafielmente fatos, coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ouseu estado. FERREIRA. Paulo Roberto Gaiger; RODRIGUES. Felipe Leonardo.Tabelionato de Notas. São Paulo: Saraiva, 2013. Pág. 103.

"Fato" deriva do latim factum,particípio do verbo facere, que significa fazer. "Fato" designaportanto eventos ou acontecimentos que  realmente aconteceram,referindo-se ao seu status ontológico, e não a uma proposição. SPONHOLZ.Liriam. O que é mesmo um fato? Conceitos e suas conseqüências para ojornalismo. Disponível em: https://revistas.pucsp.br/index.php/galaxia/article/viewFile/2642/1683.Acesso em 13 de março de 2018.

Dispõe o artigo 4°, I, do Provimento nº 65/17 doCNJ que a ata notarial deverá conter:

1) A descrição do imóvel conforme consta namatrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área emcaso de não individualização, devendo ainda constar as características doimóvel, tais como existência de edificação, de benfeitoria ou de qualqueracessão no imóvel usucapiendo; o número de imóveis atingidos pela pretensãoaquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou mais circunscrições(letras "a" e "e");

É importante que esses fatos sejam constatadosprincipalmente através de profissional legalmente habilitado que possa fornecerplanta e memorial descritivo com prova de Anotação da Responsabilidade Técnica– ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT, (art. 4º, inciso II, doProvimento nº 65/17, CNJ), porquanto o notário não possui os conhecimentostécnicos necessários para fazer essa verificação in loco;

2) O tempo, as características da posse dorequerente e de seus antecessores; a forma de aquisição da posse do imóvelusucapiendo pela parte requerente; a modalidade de usucapião pretendida e suabase legal ou constitucional (letras "b", "c" e "d");

Nesses casos, a posse poderá ser verificadaatravés de documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeiapossessória e o tempo de posse como certidões negativas dos distribuidores daJustiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendodemonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse doimóvel; pagamentos de impostos relacionados ao imóvel; pagamentos de contas deágua, de energia; contrato ou recibo de compra e venda do requerente e/ou dopossuidor anterior, etc.

3) O valor do imóvel e outras informações que otabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais comodepoimentos de testemunhas e partes confrontantes (letras "f" e"g");

Com relação a essa exigência, importante se faza declaração de testemunhas, principalmente, dos confrontantes. No §7º doartigo 4º, do Provimento nº 65/17, CNJ, está previsto que "o requerimentopoderá ser instruído com mais de uma ata notarial, por ata notarialcomplementar ou por escrituras declaratórias."

Ademais disso, no §7º do artigo 10, doProvimento nº 65/17, CNJ, dispõe que "o consentimento expresso poderá sermanifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquermomento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumentopúblico, sendo prescindível a assistência de advogado ou defensorpúblico".

Nessa medida, o tabelião, ao realizar a atanotarial, teria a prerrogativa de receber essas declarações e averiguar, pormeio de perguntas aleatórias aos declarantes, separados uns dos outros, seessas informações realmente são verdadeiras.

Apesar dessas declarações se referirem aosdocumentos juntados no requerimento apresentado ao registrador de imóveis, nadaimpede que o tabelião verifique a legalidade de tais informações, pois tem porobrigação garantir segurança jurídica.

Sendo assim, ao realizar a ata notarial, otabelião deverá deixar bem claro aos declarantes que eles poderão ser imputadosem crime de falsidade ideológica, art. 299 do Código Penal, caso apresentemfalsa declaração. Esse crime possui pena de reclusão de um a cinco anos, emulta, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa, se odocumento é particular.

Isso está previsto no artigo 5º do Provimento65/17 do CNJ que declara que a ata notarial será lavrada pelo tabelião de notasdo município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior partedele, a quem caberá alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação dedeclaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade,sujeito às penas da lei.

Ademais, em seu §1º informa que "o tabeliãode notas poderá comparecer pessoalmente ao imóvel usucapiendo para realizardiligências necessárias à lavratura da ata notarial". Portanto, o artigo5º, §1º, do Provimento nº 65/17, CNJ, dá ao Tabelião a faculdade de decidir serealmente será preciso constatação em diligência externa da usucapião. Alémdisso, em seu §2º permite que o Tabelião utilize de outras ferramentas paraaveriguar os fatos como imagens, documentos, sons gravados em arquivoseletrônicos, além do depoimento de testemunhas, deixando bem claro que, nãopode o Tabelião basear-se apenas em declarações do requerente.

Vê-se que o Conselho Nacional de Justiçapercebeu, ao realizar este Provimento, que poderia existir diversos meioseficazes para se averiguar a existência da usucapião dando essa faculdade aotabelião tendo em vista este estar diante do requerente e dos documentosapresentados.

Ocorre que o tabelião precisa ficar atento comrelação àqueles que queiram fraudar o procedimento de usucapião extrajudicialpor meio de declarações falsas de pessoas que possam testemunhar como vizinhos.

Nesses casos, é preciso que o tabelião tambémrequeira dos confrontantes documentos que comprovem o tempo que estão no lugarcomo: extrato completo com o histórico dos pagamentos de IPTU (no caso deimóvel urbano) ou ITR (no caso de imóvel rural); certidão de propriedade;escritura pública; contrato particular de compra e venda com firmasreconhecidas e assinado também por duas testemunhas - observar a data que asfirmas foram reconhecidas para averiguar o tempo de posse do confrontantedeclarante.

Isso se faz necessário porque a declaração dosconfrontantes é prova bastante eficaz na comprovação do tempo de posse sendoimportante o tabelião averiguar se essas informações realmente são verdadeiras.Na dúvida, é obrigação do tabelião comparecer ao local do imóvel usucapiendo everificar todas as informações apresentadas.

A função do tabelião seria auxiliar oregistrador na análise dos fatos para evitar que o uso do procedimento dausucapião seja meio de burla e óbice à correta escrituração do imóvel.

A razão fundamental da existência do notário é agarantia da expectativa de segurança jurídica atribuída em decorrência da fépública de que é possuidor e, principalmente, a necessidade de ter a sociedademecanismos que criem certeza em situações que ameacem a solução e o equilíbriodas relações jurídicas, uma vez que, pelo notário, encontra-se uma solução alternativae rápida que os indivíduos racionais alcançaram de forma natural e automática.CHAVES. Carlos Fernando Brasil; REZENDE. Afonso Celso F. Tabelionato de Notas.E o Notário Perfeito. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2013. P.175. Sendo assim, ausucapião veio pra ficar, sendo os "Cartórios" ferramenta importantepara a efetivação desse direito.
 
ReferênciasBibliográficas

BRASIL. Código Penal. Decreto-lei nº 2.848, de 7de dezembro de 1940.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/Del2848compilado.htm.Acesso em 13 de março de 2018.

_______. Provimento n.65, de 14 de dezembro de2017 do Conselho Nacional de Justiça - CNJ. Disponível em:http://www.cnj.jus.br/busca-atos-adm?documento=3394. Acesso em 14 de março de2018.

CHAVES. Carlos Fernando Brasil; REZENDE. AfonsoCelso F. Tabelionato de Notas. E o Notário Perfeito. 7. ed. São Paulo: Saraiva,2013. P.175

FERREIRA. Paulo Roberto Gaiger. RODRIGUES FelipeLeonardo. Tabelionato de Notas. São Paulo: Saraiva, 2013. Pag. 103.

SPONHOLZ. Liriam. O que é mesmo um fato?Conceitos e suas conseqüências para o jornalismo. Disponível em:https://revistas.pucsp.br/index.php/galaxia/article/viewFile/2642/1683. Acessoem 13 de março de 2018.


Fonte: CNB-CF

06/04/2018