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NOTA CONJUNTA DE DIRETORIA Nº 008/2018: EIRELI, SOCIEDADE UNIPESSOAL DE ADVOCACIA E EMPRESÁRIO INDIVIDUAL PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS

CONSIDERANDO as atribuições conferidas pelas disposições estatutárias das entidades signatárias;

CONSIDERANDO os constantes questionamentos acerca do tratamento que o Registro de Imóveis deve dispensar aos casos envolvendo atos praticados em nome de Empresário Individual, anteriormente conhecido por “Firma Individual” (arts. 968 e 1.150 do Código Civil - CC);

CONSIDERANDO as recentes figuras jurídicas da “EIRELI” (art. 980-A do CC) e da “Sociedade Unipessoal de Advocacia” (art. 15 e §§ da Lei nº 8.906/94), que têm natureza distinta do Empresário Individual (anteriormente conhecido por “Firma Individual”) por apresentarem personalidades jurídicas próprias; e,

CONSIDERANDO as consultas apresentadas acerca da forma de aplicação do art. 978 do CC pelos Serviços Notariais e Registrais,

O COLÉGIO REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL e o INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO RS (IRIGS) SUGEREM a realização dos seguintes atos registrais a serem praticados em decorrência dos atos e negócios jurídicos relacionados com a pessoa jurídica que adota ou a forma de EIRELI ou de Sociedade Individual de Advocacia, bem como com relação à pessoa física que se constitui como Empresário Individual (anteriormente conhecido por “Firma Individual”), como segue:

1. EIRELI e Sociedade Unipessoal de Advocacia

Tratam-se de pessoas jurídicas com identidades próprias.

Não se confundem com a pessoa do seu titular (diferença do Empresário Individual, antes conhecido por “Firma Individual”), apresentando personalidade jurídica individual e específica.

A Eireli e a Sociedade Unipessoal de Advocacia constituim-se em sujeitos capazes de contrair direitos e obrigações.

Depende de registro no órgão próprio. A EIRELI, via de regra no Registro do Comércio (Junta Comercial, Industrial e Serviço) e a Sociedade Unipessoal de Advocacia perante a Ordem dos Advogados do Brasil.

Logo, procedido ao registro da constituição de cada uma e alcançada a personalidade jurídica individual poderão figurar no Álbum Imobiliário como adquirente ou transmitente, credora ou devedora etc. A título de exemplo, ou o imóvel pode ser adquirido diretamente pela EIRELI ou Sociedade Unipessoal de Advocacia, ou a pessoa natural, dona do imóvel, pode integralizá-lo para preencher o capital social para fins de constituição ou de aumento do capital social.

Curial observar que, enquanto não houver orientação de modo diverso oriunda da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado, deve o Tabelião de Notas e o Registrador de Imóveis observar o art. 47, I da Lei nº 8.212/91 quando da alienação ou oneração de imóvel da EIRELI ou da Sociedade Unipessoal de Advocacia.

A representação da EIRELI se dará conforme cláusula que deverá constar do pedido de registro, podendo ser do titular do capital social ou de outrem por ele designado.

2. EMPRESÁRIO INDIVIDUAL (antes conhecido por “FIRMA INDIVIDUAL”)

O arquivamento de pedido de registro de Empresário Individual, anteriormente tido por “Firma Individual”, não cria personalidade jurídica alguma.

O requerente, pessoa física, alcançará o registro no órgão próprio (de regra na Junta Comercial, Industrial e Serviços) para então poder obter seu cadastro junto às Fazendas Públicas e, assim, poder desempenhar atividade econômica com benefícios tributários. É este o propósito de se realizar o arquivamento de pedido de registro de Empresário Individual, o de alcançar benefício tributário. Ao invés de o titular pagar imposto de renda, por exemplo, como pessoa física (tabela progressiva até alcançar 27,5% do resultado líquido), será possível pagar tal imposto por uma alíquota menor (15%).

Distingue-se o Empresário Individual da EIRELI porque esta passa a constituir uma pessoa jurídica, mesmo que formada por uma única pessoa, e com personalidade jurídica própria, diferentemente daquele, o qual não alcança personalidade jurídica distinta da do seu titular. Isso é relevante no que tange à responsabilidade patrimonial no exercício das atividades, não tendo o Empresário Individual a proteção que a EIRELI tem, por força do capital social.

Assim, quando o ato notarial e registral envolver Empresário Individual será a pessoa física quem sempre deverá comparecer. E, ao fazê-lo, deve-se atentar para as demais regras atinentes a uma contratação imobiliária, como a observância do princípio da especialidade subjetiva (art. 176, §1º, II, 4, “a” e III, 2, “a” da Lei nº 6.015/73), a outorga ou a anuência para se permitir a alienação ou a oneração do imóvel (art. 1.647 do Código Civil), dependendo do regime de bens e da existência ou não de pacto antenupcial.

Assim, atos registrais que eventualmente tenham sido praticados sem a observância da informação aqui externada precisarão ser retificados para que seja indicado quem é especificamente o Empresário Individual (pessoa física), seu estado civil, nome do cônjuge/convivente (se houver), regime de bens, números de identidade e CPF, nacionalidade, profissão e domicílio.

Outra formalidade especial que deve ser cuidada na contratação com imóvel por pessoa física na condição de Empresário Individual reside na equiparação que esta pessoa recebe, por força da lei, a uma pessoa jurídica. Atente-se que nova pessoa jurídica não haverá em face do registro envolvendo Empresário Individual, embora o seu titular passe a ser equiparado, por ficção jurídica, a uma pessoa jurídica, a fim de permitir o controle estatal dos atos imobiliários que pratica. Incidem, neste caso, os arts. 12, V, “f”; 15, I e parágrafo único; 47, I, todos da Lei nº 8.212/91.

3. ART. 978 DO CÓDIGO CIVIL - AFETAÇÃO

Questão que se apresenta, mormente quando se tratam de casos envolvendo Empresário Individual, antes conhecido por “Firma Individual”, é a da destinação de um patrimônio de pessoa física para uma determinada atividade econômica.

Alguma aplicação deve-se extrair do disposto no art. 978 do Código Civil.

A partir de tal dispositivo criou-se a ideia de se permitir a criação de um patrimônio (de pessoas físicas) afetado para uma destinação econômica.

A finalidade da lei foi e a de desburocratizar contratações imobiliárias envolvendo imóveis. De regra, exige-se a outorga ou anuência (art. 1.647 do Código Civil) para a alienação ou oneração de imóvel de pessoas naturais. Assim, dependendo da atividade desempenhada (empresarial), a lei criou a faculdade de se permitir uma espécie de autorização prévia para tais contratações, representada nesta “afetação” do patrimônio para a atividade de um dos membros do casal. A lei não é clara sobre a extensão deste instituto para outras atividades.

Atente-se, não há alteração da situação dominial; apenas a realização de um ato preparatório – a afetação – que dispensará que em cada oportunidade se tenha de disponibilizar outorgas ou anuências.

Quando se afeta determinado bem para a atividade de um dos membros do casal, para o que se exige uma única outorga ou anuência num único momento, materializado em documento próprio levado à averbação no Álbum Imobiliário, a partir daí será possível que quem exerce a atividade econômica possa contratar com determinado imóvel sem que se tenha que buscar novamente outorga ou anuência anteriormente manifestada. É essa a compreensão que se alcança, no momento, do art. 978 do Código Civil.

4. APROFUNDANDO O ESTUDO

http://www.irib.org.br/biblio/boletimel2840.asp

STJ: REsp 227393 – PR, REsp 487995 - AP e AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 446.546 - MS
EMENTA NÃO OFICIAL: 1. A firma individual não detém personalidade jurídica para figurar no fólio real como proprietária. 2. Não existe impedimento para que o empresário individual adquira um bem a ser destinado exclusivamente à sua atividade empresarial, desde que, obtenha a outorga conjugal dependendo do regime de bens adotado. 3. Os imóveis com destinação à atividade empresarial distinguem-se dos bens destinados à vida civil de empresário individual, possuindo regime jurídico diferente. 4. A outorga conjugal é dispensada, “in casu”, porque o regime matrimonial de bens adotados é o da separação total. Dúvida improcedente. (Processo nº: 583.00.2006.215013-5, São Paulo, 12º Oficial de Registro de Imóveis, julgado em 11/12/2006, publicado no D.O.E. de 15/01/2007)

Partilha. Carta de adjudicação. Firma individual. Ausência de personalidade jurídica. ITBI.
Ementa: Registro de Imóveis. Espólio. Partilha. Carta de adjudicação. Firma individual. Registro. Inadmissibilidade. Ausência de personalidade jurídica. Necessidade de recolhimento do ITBI. Concordância. Dúvida prejudicada. Recurso não conhecido (Apelação Cível nº 93.875-0/8, Pirassununga).

Dúvida – exigência – concordância parcial – prejudicialidade. Carta de adjudicação. ITBI. CND - INSS - Receita Federal - exigibilidade. Firma individual - confusão.
Registro de Imóveis – Dúvida – Concordância com uma das exigências do registrador – Matéria prejudicial – Extinção do processo – Recurso provido para tal fim. (Apelação Cível nº 251-6/7, São Paulo, D.O.E. 09/02/2005).
Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente, em decisão de fundamentação resumida, não de fundamentação ausente que importe em nulidade. Prevalência, em sede de qualificação registrária, do princípio de legalidade ao de integralidade (na formulação das exigências), que justifica levantamento de óbice a qualquer tempo antecedente ao ato de registro. Inadmissibilidade de acesso ao registro de Cédula de Crédito Industrial emitida por firma individual. Recurso não provido. (Apelação Cível nº 735-6/6, Piracicaba). (DOE, 23/11/2007. Fonte: http://www.irib.org.br/asp/Jurisprudencia.asp?id=16615).
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Empresária em nome individual. Registro de alienação fiduciária dada em garantia de cédula de crédito comercial. Bens móveis. Garantia constituída por meio de contrato em que a devedora também foi qualificada com indicação de seu RG e CPF. Possibilidade, a partir dos elementos contidos no título, de registro da garantia com a completa qualificação da devedora que tem uma só personalidade jurídica, independente do exercício da atividade de empresária em nome individual. Recurso provido, com observação. (Apelação Cível nº 1.027-6/2, Araçatuba, julgada em 17/03/2009, publicada no D.J.E. de 16/06/2009).

Porto Alegre, RS, 25/05/2018.

 

COLÉGIO REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL
João Pedro Lamana Paiva
Presidente

 

INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIARIO DO RS - IRIRGS
Cláudio Nunes Grecco
Presidente

25/05/2018