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COMUNICADO CONJUNTO Nº 004/2018: ARTIGO 290 LRP - SFH - REQUISITOS - DESCONTO INCIDENTE SOBRE A PARTE FINANCIADA – PMCMV - DÚVIDAS AFINS

CONSIDERANDO as atribuições conferidas pelas disposições estatutárias desta entidade;
CONSIDERANDO os recentes julgados envolvendo o presente tema;
CONSIDERANDO o grande número de consultas aportadas na seção P&R do site do Colégio Registral versando acerca do assunto proposto;
CONSIDERANDO a publicação do Provimento n.º 06/2017 – CGJ/RS;
CONSIDERANDO as disposições do artigo 290 da Lei dos Registros Públicos;
CONSIDERANDO a exegese do artigo 43 da Lei n.º 11.977/09;
CONSIDERANDO a previsão constante no art. 20 do Dec. Lei n.º 7.499/11;
CONSIDERANDO  o disposto nos §§ 1º e 2º do art. 1º da CNNR-CGJ-RS, que estabelece ser dever do Notário e do Registrador manter-se atualizado em relação à legislação aplicável à função, verificando e observando as edições, alterações e revogações das leis e regulamentos, de modo que sejam aplicadas sempre as normas em vigor, sendo que a aplicação de novas normas legais ou regulamentares independe de prévia modificação dos termos da Consolidação;
CONSIDERANDO a importância de aprimorar as normas buscando oferecer maior percepção de segurança, agilidade, comodidade e praticidade no acesso aos serviços;
CONSIDERANDO a necessidade de uniformização de procedimentos para o registro de contratos firmados nos âmbitos do SFH e do PMCMV;

O COLÉGIO REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL E O IRIRGS ORIENTAM,

A fim de melhor entendimento, seguem apartadas as instruções acerca de SFH e de PMCMV, senão, veja-se:
*ARTIGO 290 LRP – SFH:
LRP -  Art. 290.. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).          (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)
A partir da leitura do “caput” do art. 290, há 03 requisitos para conceder o benefício da redução de 50% nos emolumentos. 
- primeira aquisição de imóvel; 
- imóvel com fins residenciais; 
- imóvel financiado pelo SFH.
A declaração quanto aos requisitos poderá vir em documento apartado ou consignada no corpo do próprio contrato.
TAIS REQUISITOS DEVEM SER SIMULTÂNEOS PARA OBTENÇÃO DA REDUÇÃO DE 50%. ASSIM, SE A PESSOA POSSUIR OUTROS IMÓVEIS QUE NÃO SEJAM RESIDENCIAIS, SEJAM QUAIS FOREM, AINDA ASSIM ELA SERÁ BENEFICIADA PELA REDUÇÃO DE 50% POR SE TRATAR DA PRIMEIRA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COM FINS RESIDENCIAIS, FINANCIADA PELO SFH. 
IMPORTANTE REFERIR QUE SE O PRETENDENTE AO DESCONTO POSSUI OU POSSUIU UM IMÓVEL RESIDENCIAL, AINDA QUE NÃO FINANCIADO PELO SFH, ELE NÃO FARÁ JUS AO DESCONTO.
RESSALTA-SE, caso alguém adquira terreno + casa e não tenha outro imóvel para fins residenciais, nos termos acima explicados, terá direito ao desconto.  
LEMBRA-SE, exclusivamente no âmbito do SFH, o desconto somente incide sobre a parte financiada.  Assim, se alguém compra um imóvel por R$200.000,00 (com igual avaliação fiscal - lembrar que o que vale para o cálculo dos emolumentos da CV é a avaliação) e financia R$120.000,00, teremos desconto somente sobre 120.000.  
Como se faz o cálculo:  
Verificar quanto custa um registro de R$80.000,00 = 388,50  
Qual a diferença entre um registro de R$80.000,00 e um de R$200.000,00 = R$462,30  
Dividir por 2 este valor da diferença = 462,30 / 2 = 231,15  
Somar 388,50 + 231,15 = 619,65 (este será o valor dos emolumentos pelo registro da CV).  
Com este cálculo verifica-se que, se fosse concedido 50% direto sobre R$200.000,00 teríamos somente R$425,40.  
Portanto, entre trabalhar um pouco mais e fazer a conta acima (chegando a R$619,65) ou simplesmente conceder 50% sobre tudo (chegando a 425,40), existe uma diferença pró registrador de R$194,25 que legitimamente é dele.  
Claro que, no que diz respeito ao valor financiado - R$120.000,00 - registro da HIP ou da AL FID, bem neste o desconto é realmente de 50% dos emolumentos, direto.  
Reitera-se, O DESCONTO É SOMENTE SOBRE A PARTE FINANCIADA E APENAS NOS FINANCIAMENTOS DO S.F.H. 
Nota-se, a lei concede redução para a aquisição “...financiada pelo Sistema …” (ver caput do art. 290).
Qual é a aquisição financiada – é toda aquela parte em que não entrem recursos próprios nem a avaliação fiscal..
Por isso o desconto somente sobre a parte financiada.
Alerta-se, o selo, no registro da COMPRA E VENDA, é o normal referente àquele ato. Vale dizer, se a avaliação fiscal foi de R$300.000,00 e a parte financiada foi de R$100.000,00, usa-se o selo relativo a R$300.000,00.
Já, no registro da constituição de garantia o selo é referente ao valor dela, incidente sobre R$100.000,00 no caso.
  
* ART. 43 L. 11.977/09 C/C ART. 20 D.L. 7.499/11 – PMCMV:

Lei 11.977/09 - Art. 43.  Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:         (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
I - 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS;       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
II - 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV.       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Dec. Lei 7.499/11 - Art. 20.  Para obtenção da redução de custas e emolumentos prevista no art. 43 da Lei no 11.977, de 2009, o interessado deverá apresentar ao cartório os seguintes documentos:
I - declaração firmada pelo beneficiário, sob as penas da lei, atestando que o imóvel objeto do registro ou averbação requerido é o primeiro imóvel residencial por ele adquirido;
II - declaração do vendedor, sob as penas da lei, atestando que o imóvel nunca foi habitado; e
III - declaração firmada pelo agente financeiro responsável atestando o enquadramento da operação às condições estabelecidas para o PMCMV.
Parágrafo único.  As exigências previstas neste artigo poderão ser supridas mediante a inclusão de cláusulas específicas no instrumento contratual levado a registro ou averbação. 

TAIS REQUISITOS DEVEM SER SIMULTÂNEOS PARA OBTENÇÃO DA REDUÇÃO DE EMOLUMENTOS. ASSIM, SE A PESSOA POSSUIR OUTROS IMÓVEIS QUE NÃO SEJAM RESIDENCIAIS, SEJAM QUAIS FOREM, AINDA ASSIM ELA SERÁ BENEFICIADA PELA REDUÇÃO DE 50% POR SE TRATAR DA PRIMEIRA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COM FINS RESIDENCIAIS, FINANCIADA PELO PMCMV. 
IMPORTANTE REFERIR QUE SE O PRETENDENTE AO DESCONTO POSSUI OU POSSUIU UM IMÓVEL RESIDENCIAL, AINDA QUE NÃO FINANCIADO PELO PMCMV, ELE NÃO FARÁ JUS AO DESCONTO.
RESSALTA-SE, caso alguém adquira terreno + casa e não tenha outro imóvel para fins residenciais, nos termos acima explicados, terá direito ao desconto.  
Quais os contratos e atos cobertos pelo desconto? 
TODOS enquadrados no PMCMV, sem exceção, O DESCONTO É A VARRER.
Não há a margem para a discussão que existe no SFH “puro” (quanto ao desconto incidir apenas sobre a parte financiada). Não há referência ao financiamento, há isto sim referência a programa.

* CONTRATOS MISTOS SFH - PMCMV:
Para casos híbridos, não parece haver margem para discutir qual o desconto a ser aplicado se o contrato é, ao mesmo tempo, SFH e MCMV: o que for melhor para o usuário! 
Nunca conseguiremos convencer o julgador de quer deve ser aplicado o desconto que é melhor para o registrador.
O presente comunicado complementa todas as resposta havidas no P&R, bem como retifica e revoga as 
Quaisquer dúvidas que sobejarem a partir do presente comunicado, seguimos à inteira e total disposição, especialmente por meio do canal “P&R”.
Para finalizar, lembramos que em matéria de emolumentos nem mesmo as tabelas, oriundas de lei específica, são objeto de entendimento pacífico.  
Portanto, o que aqui se expõe tem caráter meramente orientativo. O Colégio Registral não se responsabiliza pela adoção dos procedimentos aqui sugeridos, uma vez que as informações divulgadas não obrigam nem vinculam os associados, sendo apenas em caráter de mero aconselhamento. O titular de Serventia Notarial e Registral goza de independência no exercício de sua atividade e responde de forma exclusiva pelos atos praticados.

Saudações.

Porto Alegre (RS), 26 de setembro de 2018.

João Pedro Lamana Paiva
Presidente do Colégio Registral RS

Cláudio Nunes Grecco
Presidente do IRIRGS

27/09/2018