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COMUNICADO CONJUNTO Nº 003/2018: Compromisso de Compra e Venda com preço quitado versus (Des)necessidade de Escritura Pública de Compra e Venda definitiva.

Uniformização no sentido de que o compromisso de venda e compra acompanhado da prova de quitação do preço não constitui título para registro de transmissão do domínio. Há acórdão prolatado no CSM-SP (ver infra, na íntegra) que é categórico ao afirmar a exigência de escritura pública de venda e compra, ato devido que expressa o cumprimento da obrigação assumida no primeiro contrato.
Considerando as atribuições conferidas pelas disposições estatutárias destas entidades. 
Considerando o artigo 463 do Código Civil, especialmente quando prescreve que “concluído o contrato preliminar, (...), qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, (...).”
Considerando o artigo 1.417 do Código Civil, quando narra que “mediante promessa de compra e venda, (...), adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” 
Considerando o artigo 1.418 do Código Civil, quando ensina que “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
Considerando que o artigo 26, § 6°, da Lei n. 6.766/79, foi duramente atacado pelo atual Código Civil, e que tal dispositivo é aplicável tão somente ao procedimento disposto nos próprios parágrafos do referido artigo.
Considerando que o artigo 108 do Código Civil é taxativo ao prever que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Considerando que o Registro de Imóveis destina-se ao registro e averbação dos títulos ou atos ou fatos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, translativos ou extintivos de direitos reais, a fim de assegurar-lhes validade, eficácia erga omnes e disponibilidade. 
Considerando que por força do princípio registral da Legalidade – art. 315, XIII, CNNR - é imperativo ao registrador imobiliário impor prévio exame da legalidade, validade e eficácia dos títulos, a fim de obstar o registro de títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos. 

Considerando a necessidade de uniformização de procedimentos no âmbito registral do RS. 
O COLÉGIO REGISTRAL RS E O IRIRGS resolvem orientar, o que segue:
I. O artigo 26, § 6°, da Lei n. 6.766/79, é aplicável tão somente ao procedimento disposto nos seus próprios parágrafos. Ou seja, para a aplicabilidade do referido dispositivo legal tem de haver a prévia desapropriação pelo poder público, registro da sentença de desapropriação, procedimento de loteamento popular, para posterior registro do compromisso de compra e venda, com o respectivo pagamento de imposto para a transferência da propriedade definitiva. Em se tratando de regra de exceção não há como estender a todas as demais promessas de compra e venda previstas na legislação brasileira, salvo promessas oriundas de loteamento popular.

II. Logo, regra geral, são duas as formas de o promitente comprador, que pagou o preço, adquirir a propriedade: por meio da outorga de escritura definitiva, ou por intermédio da adjudicação compulsória. O compromisso de compra e venda, ainda que lavrado por instrumento público e registrado, não dá ao promitente comprador senão o direito real de aquisição. A regra do art. 108 – Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País – só se considera observada, dessa forma, com a lavratura de escritura pública definitiva, uma vez que apenas ela transfere a propriedade.

III. Infere-se, portanto, que apesar de o contrato preliminar concentrar a maioria da carga negocial, o seu objeto é a outorga da escritura definitiva, condição indispensável à transferência do domínio, segundo os arts. 108 e 1.245 do Código Civil, salvo hipóteses excepcionadas em legislação especial, ou se referirem a imóveis de valor inferior a trinta vezes o valor do salário mínimo, caso em que se admite o contrato escrito particular.
Porto Alegre (RS), 24 de setembro de 2018.

João Pedro Lamana Paiva
Presidente do Colégio Registral RS

Cláudio Nunes Grecco
Presidente do IRIRGS

ANEXO:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1066059-56.2014.8.26.0100
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 1066059-56.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SYLVIO ANTÔNIO BITTENCOURT BARBERI, SILVIA HELENA BARBERI CRUZ, ANA LUCIA BITTENCOURT BARBERI e JOÃO EDUARDO BITTENCOURT BARBERI, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 11 de junho de 2015.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação Cível n° 1066059-56.2014.8.26.0100
Apelantes: Sylvio Antônio Bittencourt Barberi e outros
Apelado: 1º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Capital
VOTO N° 34.211
Registro de imóveis – Compromisso de compra e venda e posterior cessão dos direitos celebrados por escritura pública – Necessidade de nova escritura pública, definitiva, de compra e venda, após pago o preço – Inteligência dos artigos 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do código civil – Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Capital, que negou o registro de escritura pública de promessa de cessão – antecedida de compromisso de compra e venda, também lavrado por escritura pública (conforme se pode ver de fl. 12) –, acompanhado de certidões dos Distribuidores Cíveis da Capital e outros documentos, entendendo que o título hábil para a transmissão do domínio só poderia ser a escritura pública definitiva.
Os apelantes são herdeiros dos cessionários e obtiveram, perante a 10ª Vara da Família e Sucessões da Capital, alvará para outorga de escritura definitiva. No entanto, baseados em ponto de vista externado pelo próprio Registrador, em trabalho doutrinário, sustentam que, se o compromisso de compra e venda e a cessão foram feitos por escritura pública, uma vez quitado o preço, não haveria necessidade de nova escritura pública para transmissão da propriedade.
A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
O ponto central da discussão gira em torno de se estabelecer se, celebrado o compromisso de compra e venda por meio de escritura pública, seria necessário, após o pagamento do preço, lavrar nova escritura pública definitiva, nos termos do art. 108 do Código Civil.
É certo que prestigiada doutrina, destacando-se Orlando Gomes e José Osório de Azevedo Júnior como seus defensores, vislumbra no compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, um contrato preliminar impróprio. Diz José Osório, a respeito do compromisso de compra e venda:
“Neste, as partes não se obrigam a uma nova manifestação de vontade e sim a reiterar, a reproduzir, a manifestação anterior, pois foi neste momento anterior que o consentimento foi dado de forma cabal e irreversível – motivo por que deste momento anterior devem ser considerados produzidos todos os efeitos concretos do ato.

Assim é que a ‘escritura’ não se constitui em outro negócio jurídico, caracterizando-se – isto, sim – como um ‘ato devido’ que expressa o cumprimento da obrigação assumida no primeiro contrato (Compromisso de compra e venda, 6ª ed., São Paulo: Malheiros, 2013, p. 22/23).
Como observa Narciso Orlandi Neto, a doutrina foi acatada parcialmente pelo legislador, no art. 26, § 6°, da Lei n. 6.766/79, que dispôs, in verbis: “Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.”
Porém, ainda conforme o autor, o Código Civil de 2002 representou um duro golpe à tentativa de ver no compromisso de compra e venda o próprio contrato a ser levado a registro, como forma de transmissão da propriedade (Revista Opinião Jurídica, n. 2, coord. Jaques Bushatsky et. al, p. 81).
E isso é verdade, na medida em que os artigos 1.417 e 1.418, constantes do título sobre os direitos do promitente comprador, são claros em apontar qual o papel do compromisso de compra e venda. Eis suas redações:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
A leitura não dá margem a equívocos. A promessa de compra e venda – ou seja, o compromisso , em que não conste cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, desde que registrada, não confere ao promitente comprador o direito de propriedade, mas direito real à aquisição do imóvel.
E como se dá essa aquisição? O art. 1.418 o diz. Por meio de escritura definitiva – após o pagamento do preço. Se ela não for outorgada, cabe ao promitente comprador requerer ao juiz a adjudicação compulsória.
Logo, são duas as formas de o promitente comprador, que pagou o preço, adquirir a propriedade: por meio da outorga de escritura definitiva, ou por intermédio da adjudicação compulsória. O compromisso de compra e venda, ainda que lavrado por instrumento público e registrado, não dá ao promitente comprador senão o direito real de aquisição. A regra do art. 108 – Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País – só se considera observada, dessa forma, com a lavratura de escritura pública definitiva, uma vez que apenas ela transfere a propriedade.
E a conclusão, também, de Francisco Eduardo Loureiro, que aponta:
“Apesar de o contrato preliminar concentrar a maioria da carga negocial, o seu objeto é a outorga da escritura definitiva, condição indispensável à transferência do domínio, segundo os arts. 108 e 1.245 do Código Civil, salvo hipóteses excepcionadas em legislação especial, ou se referirem a imóveis de valor inferior a trinta vezes o valor do salário mínimo, caso em que se admite o contrato escrito particular.
Embora defenda José Osório de Azevedo Júnior a tese da possibilidade da dispensa da escritura definitiva, substituída pelo compromisso acompanhado de prova de quitação, tal conclusão implica violação ao disposto no art. 108 do Código Civil (“O compromisso de compra e venda. In: O novo Código Civil – estudos em homenagem ao prof. Miguel Reale, coord. Domingos Franciuli Neto, Gilmar Ferreira Mendes e Ives Gandra da Silva Martins Filho. São Paulo, LTr, 2003, p. 450)
Não pode prevalecer, portanto, o Enunciado n. 87 do Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, por ocasião da Jornada de Direito Civil realizada entre 11 e 13 de setembro de 2002, cujo teor é o seguinte: ‘Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e § 6°do art. 26 da Lei n. 6.766/79)” (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, 2ª ed., São Paulo: Manole, 2007, p. 1.451)
O título apresentado a registro, portanto, não é apto a transferir o domínio aos recorrentes.
Nesses termos, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Fonte: DJE/SP | 19/08/2015

 

27/09/2018