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REGISTRO DE IMÓVEIS
    Pergunta

Publicada em 16/04/2010

Consulta: RI - Provimento 42/2009 - Dúvida Urgente

Sabedor do profundo conhecimento do colega Júlio Cesar Weschenfelder na área notarial e registral, conversei com o mesmo na tarde de hoje e o mesmo, entendendo a relevância das minhas dúvidas, sugeriu que eu as repassasse ao Colégio para fins de posicionamento da entidade sobre o tema.

Segue em anexo arquivo com a dúvida.

Att

Cyríaco Jr.

Anexo:

REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL
ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

Comarca de São Luiz Gonzaga
SERVIÇO DE REGISTROS PÚBLICOS DE CAIBATÉ
Cyríaco Tacely Dornelles Jr - Oficial
Venícius de Oliveira – Substituto

Sabedor do profundo conhecimento do colega Júlio Cesar Weschenfelder na área notarial e registral, conversei com o mesmo na tarde de hoje e o mesmo, entendendo minhas dúvidas, sugeriu que eu as repassasse ao Colégio para fins de posicionamento da entidade sobre o tema.

Sou oficial de Registros Públicos e Tabelião de Protestos na cidade de Caibaté, e fiquei com dúvidas decorrentes da edição do provimento n° 42/2009, que acrescentou o art.333-A na consolidação normativa notarial e registral, dispondo que “OS REGISTRADORES DE IMÓVEIS NÃO EXIGIRÃO NOVA APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES E DE DOCUMENTOS QUE JÁ SE ENCONTREM DESCRITOS OU COM APRESENTAÇÃO CERTIFICADA, EM ESCRITURA PÚBLICA, POR TABELIÃO DE NOTAS”.

Muito embora haja manifestação do Colégio sobre o assunto, entendo que não foi dada a profundidade tributária que o tema exigia.

Lembremo-nos inicialmente, do Provimento n° 35/2008, que revogou vários dispositivos da consolidação, dentre eles a norma que exigia a CND do INSS para averbação de construção civil – art. 466. Os colegas registradores imobiliários, orientados pelos doutos colegas que representavam as entidades de classe, notadamente o colégio registral, continuaram exigindo a prefalada CND, haja vista que ante a vigência do art. 48 da Lei 8.212/91, poderia haver responsabilidade solidária do registrador que se omitisse na exigência desta certidão negativa, quando da averbação de obra de construção civil, ou seja, administrativamente, perante a Corregedoria, a conduta do oficial estaria adequada, porém, perante o fisco, existiria a possibilidade de responsabilização tributária solidária do registrador imobiliário com o devedor do tributo.

E acertada foi esta decisão da classe.

Vejamos recente acórdão do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria, confirmando o temor dos registradores do Estado, in verbis:

STJ. CND. OFICIAL. REGISTRO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. NOVA ÁREA EDIFICADA.
Recorrido é oficial titular do cartório de ofício de registro de imóveis e, em razão de não ter exigido apresentação de certidão negativa de débito (CND) no ato de averbação de ampliação de construção de imóvel, foi autuado pelo recorrente, o INSS, por infração ao art. 47, II, da Lei n. 8.212/1991. Sustenta o recorrente que a responsabilidade do recorrido, em face da não exigência da CND, não deve ser cindida apenas sobre a área acrescida do imóvel residencial unifamiliar, correspondente a 48 m², mas sim sobre a área total do imóvel, incluindo aquela que antes estava isenta, por conter área menor que 70 m². A questão cinge-se a saber sobre em que base deveria o recorrido exigir a CND do construtor, se sobre a construção como um todo ou apenas sobre a área ampliada. Para o Min. Relator, a partir do momento em que a área do imóvel passou a contar com mais de 70 m², o que só ocorreu depois da ampliação, deixou de incidir a isenção fiscal sobre toda a construção, e não apenas sobre a parcela resultante do acréscimo que a área construída teve. Caso se entendesse de maneira diferente, estar-se-ia abrindo espaço para inúmeras fraudes. Bastava a um cidadão fracionar a construção da obra para se livrar da contribuição previdenciária sobre a área inferior a 70 m², arcando apenas com os valores devidos em face da ampliação, ao passo que, se tivesse construído tudo de uma vez, pagaria o valor sobre o total da área do imóvel. Sendo assim, a partir do momento em que o imóvel foi ampliado para 110 m², deixou de ser pequena propriedade residencial sujeita à isenção das contribuições previdenciárias, devendo o construtor arcar com o tributo relativo a toda a obra. Ao não exigir a CND para a averbação, o recorrido incorreu em situação que enseja a sua responsabilização solidária, nos termos do art. 48 da Lei n. 8.212/1991, não apenas sobre o valor da ampliação da obra, mas sobre toda a construção. REsp 645.047-CE, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 2/4/2009.


Por sua vez, o aludido Provimento n° 42/2009, ao dispensar a exigência, pelos registradores imobiliários, das certidões que acharem-se descritas ou certificadas na Escritura Pública levada a registro, poderá trazer a mesma conseqüência danosa aos registradores, por ocorrência da nefasta responsabilidade tributária solidária do registrador.

Isto ocorrerá quando a escritura chegar a registro e as certidões do ITR, IBAMA e FEPAM, por exemplo, estiverem vencidas. Num primeiro momento poderá se pensar que estamos sob o abrigo do citado provimento, entretanto, assim como o provimento 35/2008, não houve revogação da lei federal, in casu do art. 21 da Lei 9.393/96 o qual reza que “É obrigatória a comprovação do pagamento do ITR, referente aos cinco últimos exercícios, para serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), observada a ressalva prevista no caput do artigo anterior, in fine.”

Assentando-se ainda o parágrafo único deste dispositivo que:

“São solidariamente responsáveis pelo imposto e pelos acréscimos legais, nos termos do art. 134 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Sistema Tributário Nacional, os serventuários do registro de imóveis que descumprirem o disposto neste artigo, sem prejuízo de outras sanções legais.” grifei.

O art. 463 da Consolidação repisa esta norma federal.

Igual raciocínio utiliza-se para as negativas ambientais, conforme previsto no art. 37 da Lei 4.771/65.

São normas vigentes e que obrigam o registrador, na medida em que impõem a verificação acerca da existência de dívida tributária no ato de registro e não apenas na lavratura da Escritura Pública.

Deve-se reconhecer a boa intenção do provimento, visando desburocratizar nosso serviço, e de outra banda a abominável tentativa do fisco em nos tornar fiscais tributários, todavia, do modo como inclina-se a jurisprudência do STJ, conforme acórdão antes colacionado, não me parece prudente deixar de verificar se as certidões negativas continuam em vigor quando do registro. Entendo, s.m.e., que o provimento deva ser interpretado em conjunto com a legislação federal, ou seja, no tocante ao ITR, IBAMA e FEPAM, certificados na Escritura, deve ser verificado se tais negativas não encontram-se vencidas quando da apresentação do título para registro, pois se estiverem sem validade, o registrador poderá exigir nova emissão da mesmas, para resguardar eventual responsabilidade solidária sua, conforme previsto na legislação federal vigente.

Gostaria que pudessem expor vosso entendimento e informassem se podemos continuar cobrando tais negativas quando estiverem vencidas no ato de protocolização da Escritura Pública no registro imobiliário.

Certo de sua costumeira atenção, subscrevo.

Caibaté, 25 de março de 2010

Cyríaco Tacely Dornelles Jr.
Registrador

    Resposta(s)

Publicada em 16/04/2010

Prezado Colega

Não desconhecemos a existência de decisões judiciais referindo que ao registrador cabe, por dever legal, exigir as certidões negativas, especialmente para aqueles títulos que declarem apresentação de certidão já vencida quando do momento do registro.

De outro lado, os tribunais brasileiros também têm reconhecido eficácia aos contratos ocultos (contratos de gaveta), mesmo se concorrerem com direito real (hipoteca registrada). Vale dizer que, existindo o contrato (a escritura pública) e estando o imóvel na posse do comprador, já haveriam circunstâncias suficientes para sustentar embargos de terceiro frente a uma eventual execução fiscal movida pelo INSS ou pela SRF contra a empresa transmitente.

Assim, se o INSS não conseguiria cobrar dívida do vendedor, posterior à data da escritura, porque os embargos do comprador derrubariam a execução fiscal, porquê exigir certidão negativa atualizada quando do registro?

Os tribunais brasileiros têm reconhecido a ilegalidade e até a inconstitucionalidade da exigência de certidões negativas, como condicionante dos negócios imobiliário, por constituir-se em sanção política.

Os tribunais brasileiros têm dito que a nulidade prevista na Lei 8.212/91 não é absoluta, mas tão somente relativa, o que equivale a ineficácia.

A CGJ/RS sinalizou pela desnecessidade das certidões negativas, quando expediu o Provimento n° 35/2008, mas sentimos, na época, a falta de um "comando positivo" para aplicar.

Agora, na hipótese presente, a CGJ/RS deu-nos um "comando positivo", ao dizer textualmente no Prov. nº 42/09-CGJ ser desnecessária a apresentação de novas certidões quando do registro, o que nos permite manter o posicionamento pela registrabilidade do título sem exigência de certidões atualizadas à data do registro, dado o comando normativo citado.

Saudações,

Colégio Registral do Rio Grande do Sul.

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